无论是买还是卖，都和市场的冷热程度息息相关，如何抓住房地产市场的走势，是一个出色的地产经纪每时每刻都需要注意和研究的问题。市场是一个很奇妙的东西，加拿大的房地产市场可以从经济学去研究，其实世界上无论哪种产品都是从供需平衡去研究的，有需求就必然有供应，这就是经济学最基本的原理。从大环境来看，多伦多依然是处于一个供需不平衡的阶段，从市面上很多新楼花的新建就可以看的出来，未来的房市走向依然会是需求大、供应少，因为土地的数量还在减少，多伦多市内只能建造大量高层楼花，而随着留学生数量的增加，柏文和楼花的投资在未来也会增值。当然土地的价值是不可替代性的，将来也会随着增值的。

那么，在加拿大众多物业中，销售的时候，我们是卖什么呢？由笔者为各位一一道来。

1、社区

笔者做Listing presentation，笔者都是从市场营销的SWOT四个方面来谈起的（鉴于篇幅有限，有兴趣的读者请翻看笔者以前的文章了解SWOT营销策略。）卖房当然先卖大环境，试想，一个大环境都不好的社区，又怎么能吸引更多的买家呢，笔者认为，社区的好坏直接影响着要在这个区卖房的人的总体数量，其实影响着大区间，一般就是影响着价位的十位数阶段和百位数阶段。所以在操作卖房的时候，一般的人会先选择懂这个社区的经纪来面谈，这也不是不无道理的，因为懂得这个社区的经纪才知道如何将社区卖出去，一个一个不一样的房子毕竟是小众，而一个大环境则是大众，吸引最多的大众，从中进来的小众才会挨个看社区里的房子，所以第一点卖大环境的社区是必然的。

2、交通

Location一直是房产买卖恒久不变的话题。在多伦多这样，在北京这样，在全世界都是这样，那么交通则是房产投资中不得不考虑的一个重要因素，什么才是好的交通呢？简单的说就是靠近主要干道，靠近TTC，靠近地铁，靠近高速等等。这些都是卖房子时候必须要提到的，但是又不能靠近交通繁华区非常近，人总是这样，离的远了也不好，离的近了也觉得吵，那怎么样才算最好呢？一句广告词“闹中取静”就非常的符合交通最好的定义了，所以，在卖房子的时候，一定要营造出交通最好的概念，即使没有，也要抓住一条到两条线来宣传卖点。

3、价钱

什么样的房子是卖价钱呢？当然是便宜的房子，但是房子卖便宜了，对卖家来说不是亏了吗？其实不是这个意思，所谓的卖价钱就是卖的房子是这个区稍微便宜一点的房子，比如说一个豪宅区里，房价都是300多万的，突然出来一个250万的就会很快卖掉甚至可能抢Offer卖掉，所以一个区里价位处于中间一点的不是最高又不是最低的是最好卖的，那么是不是高价的房子就一定难卖，低价的房子就一定好卖呢？其实也不是完全这样，有的时候完全是需要靠定价准的，其实卖房子也是一个天时地利人和的过程，定价定的好定的准只能说是符合了地利，如果没有中意的买家或者时时来不了中意的买家，人和及天时就都不能满足了。此时作为地产经纪的作用就是定最好的价，卖最高的价，卖最快的成交时间。

4、人文

其实一直在比较为什么西方人的房子比中国人的房子好卖，为什么看起来有感觉呢？因为他们的房子里有一些人文的因素在里面，而西人的经纪不少也善于抓住这个关系来渲染家的感觉，不少是在这里长大的西人是明白家的观念的，他们更喜欢对房子进行一些简单的装饰品的搭配，使原本没有太多色彩的房屋看上去光彩瞩目。笔者有一次去看一西人的房子，只见他家墙壁上挂满了家庭照片，让人心生感慨。但是照片过多也有一些喧宾夺主的感觉。凡事不能过多，照片和装饰也不易非常之多，以避免喧宾夺主。当然讲到人文，多伦多还有一些老房出售，这样的老房是不可以推到重建的，购买时一定要慎重。

5、装修

如果是太久的房屋在出售之前可一定需要装修一下，不然就算价格便宜挂个半年也无人问津的，所以在出售之前如果装修太差，一定要考虑进行简单的装修才是。需要进行装修的有厨房台面、厨房柜面、地板、地砖、卫生间、Deck、窗户、屋顶、楼梯、墙面、灯具，地下室等等。若是全部装修，也需要较大得一笔预算，所以笔者建议可以考虑部分可以装修升级的，容易吸引买家的部分去装修。其余的如果是模棱两可的可以让买家买了之后自主装修的，可以选择不装。

6、气氛

卖气氛有两种，一种是邻居附近拿出来卖掉之后，自己的物业拿出来卖，这个时候应该还有需求可以跟风卖出高价，也有一种就是在这个社区非常平静，市场变得极度缓慢的情况没有气氛的情况下，营造出气氛，那就是设立抢Offer来制造气氛。不过抢Offer偶尔也会失策，这个时候也不要惊慌，重新商量对策，再次挂出，也会有机会很快售出。（余浩）

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