在海外投资房产，以租养房的时候，一定也别忘了税务问题。
许多投资者希望通过投资地产来增加个人财富，但是在你打算投资出租物业时，一定要记得税务所带来的相关影响，税务局经常会对出租物业进行审查，所以在投资物业之前要考虑是否适合你的家庭。
如果投资自住用房，那么你的房子卖出时赚的收益是可以全额免税的，即便你用自住房赚取过收入，比如出租一间或几间卧室获得过租金收入；或者部分房屋用于经营办公用途。
以下主要讨论与投资性地产有关的税务问题。如果你把房产租出去并产生了租金收入，那么你需要注意：
必须填写地产出租申报表（T776），所有收入和费用都是按照日历年度计算。
必须申报扣除费用之前的总租金收入，所以最好开个分开的银行账户来保留你的收入记录。如果你出租给亲戚低于市场价格，那么你还是要按照市价申报，即使你没有收到那么多钱；
预付的租金要包含在租金收入中；
因取消出租合约而收取的费用也属于租金收入；
为了抵减相关的费用，你的房产出租必须是以盈利为目的，如果只是为了 贴补房屋开销，那么相关费用就不可以抵减；
可以全额抵减的经营费用包括房屋维护费、修理费、房屋贷款利息、地税、广告费、物业管理费、房屋保险费等。
购买房屋成本和改造费用不可以全额抵减，必须按照折旧金额进行申报；
土地是不能申报折旧费用的，所以必须将购买土地和房屋成本分开计算；另外也不可以因为申报房屋折旧费而产生或者增加出租损失；
不可以抵减的费用包括屋主的个人生活费、与土地相关的费用以及房屋自用部分的贷款费用。
如果出租房子给家庭成员并不期望获得合理的收益（如只想补贴部分开支），那么所产生的损失也是不允许抵减收入的。
如果你打算投资物业，最好事先跟你的税务顾问讨论和咨询。
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