什么是法拍屋？

法拍屋就是人们通常说的，业主在工作财政、婚姻上出了问题，这种情况下很大程度是经济上出了问题。在前几年，很明显的一段时间是在2009年金融风暴的时候法拍屋数量很多，你供不上款，那么银行就会来收你的房子，你在跟银行签贷款协议的时候，银行会有一个基本的Agreement(同意书），一本很厚的同意书，但是里面讲的很清楚，你在断供一段时间以后，银行有权利来收你的房子。这里要注意，收你的房子不是说把人轰出家门就可以了，银行会去法院告你，也会去跟法院申请一个许可，例如这个人欠了屋主欠了银行多少钱，利息是多少，然后每一天的利息累计是多少，屋主多久没给银行供款了，现在我们要求把屋主的房子挂到市场上去卖，来偿还屋主欠我们银行的债务。

法院通常会给屋主一个Redemption Period (一个自行卖掉房子的周期），法院认为，政府不但要照顾债权人（银行）的利益。还要照顾屋主的利益。法院会给屋主3到6个月的时间，让屋主自己找房产经纪去卖掉房子，来偿还银行的钱。而具体是3个月还是6个月，这个也是由法院决定的，而这个时间在法律的角度就叫做：Redemption Period。

如果真的可以自己处理掉房子怎么开始？

通常这种情况发生了，屋主都会找自己所相识的地产经纪卖掉自己的房子，如果卖掉了，屋主拿这个钱来偿还银行的债务，那就是皆大欢喜的结局。但是往往的情况下，屋主会高估自己房子的价钱，例如房子市值五百万，他希望卖一千万，还掉银行的钱后，自己还会有剩余的钱。所以大多数屋主会在自行处理期间卖不掉自己的房子。原因就是因为屋主标价标的太高了。在这种情况下，法院给屋主自行处理的时间（Redemption Period)一但过期之后，银行会再次跟法院申请由银行来拍卖掉屋主的房子。银行会有一个代表律师向法院表明说，法官大人，您上次给了屋主多少多少时间，现在时间已经到了，屋主还没有还我们的钱，我们要求银行自行去卖掉这个房子。法官大人在综合考量的情况下，一般都会允许银行的申请。因为法官大人会觉得我已经给过屋主一个机会和这么长时间去自行处理了，但是没能处理掉，我也已经仁至义尽了，现在我也要照顾债权人（银行）的利益了。所以最终法院会允许银行的申请。我们回过头来看，从一开始的申请自行处理到银行再次向法院申请由银行来拍卖这个房子，这个周期会很长，通常会一年，多的甚至到两年。

如果有买家对这个房子感兴趣，现在开始观察和追踪，就会变得毫无意义，因为两年之间可以发生很多事情。

那么法拍屋最好的好处是在哪呢？

就是买家并不是从一开始就介入，可是在法院已经同意银行自行拍卖，并且也将房子放到市场上去卖了，买家才是真正的介入。假如有一天一位经济向我们展示一个法拍屋，那么这个卖家是谁呢？这个卖家是银行。好处就在于，业主在自行处理的时候，业主和卖主是通一个人，屋主对自己的房子有感情而高估自己房子的价格。也就是这个原因导致了，谈价钱会不好谈的原因。而法拍屋的好处是业主和卖主是分离的，卖家是银行，业主还是业主，换句话说就是当银行决定以这个价格出售这套房子，业主无权反对，只能接受，而银行对这个房子没有感情，他对业主更没有感情。银行的目的是把债务收回来，把成本收回来。这里的成本不仅仅是贷款的钱，还包括律师费、卖房时候的经纪费和利息。而且这些费用会随着每一天的推移都在增加。 这样一来，买家在谈价的时候会占优势，会非常好谈。

买家的优势就在于，买家的房产经纪可以去帮你查，这个业主到底欠银行多少钱，就像两个人在玩扑克牌一样，等于我知道你的底牌，会对出价方面是绝对有帮助的。需要注意的是，如果经纪不是非常的有经验，根本就不知道从何去查。

而之前就发生过一种情况，业主的房子市值150万，业主就欠银行40万，但是他的房子就是被法拍了，至于原因，我们之前也提到过，财政或者婚姻的问题。在这种情况，如果买家出价50万，基本是不会成功的，为什么呢？首先银行当然是愿意的，在于银行的角度只要拿回成本就可以了，但是不仅仅银行要同意你这个出价，也要获得法官的同意，而法官的立场则是照顾债权人以及业主双方的利益，在这时候法官会出来维护业主的利益，差得太离谱不行。

那么我们反过来说，假设成功卖掉了150万，还给银行40万之后，多出来的110万属于谁的呢？毫无疑问，是属于业主的。

买家买了之后会有产权纠纷吗？

在有些情况下，业主的债权人不止一家银行，可能会是两家银行甚至是3家银行，比如说第一家银行欠了100万，第二家银行欠了30万，第三家银行欠了10万，而拍卖方将会是第一家银行，因为它的成本最高。那么如果拍卖方是第一家银行的话，第一家银行的目的只是想收回自己的成本100万而已，而第二第三家的银行，拍卖方就不管了。

打比方说业主一共欠了130万，买家这个时候出了一个120万的offer，银行很有可能会接受这个offer，那么排在最后一个的银行债权人就很倒霉了，最后一个债权人就拿不回钱了。而最后一个债权人将要承担自己的损失，跟买家一点关系都没有。

很多人都不愿意接受法拍屋的原因是，这个房子的产权可能会有纠纷，觉得哇！！已经进了法院了，会有纠纷的！但是BC省的法律规定的很清楚，这个房子在过户给买家的时候，上一任业主欠1000万，欠一个亿，都不关买家的事情。作为买家，只要这个房子过户到你的手里，是产权清晰的（就是没有任何债务可言了！），也就是我们所谓说的“CLEAR TITLE”

所有的法拍屋都是大麻屋吗？不！！！

除了刚小编以上说的法拍屋有两种情况，财政和婚姻，还有一种情况是，大麻屋！ 如果你这个房子是从事大麻的，你的房子就会被充公，那充公怎么办？银行要留你的房子也没有用，最后银行一定会卖掉。而这种情况下是最最最好的！价格是最优的，而小编偷偷的告诉你们，小编之前就买过一个，价格明显的低于市场价，基本能低个10%-20%。不要小看，已经很多了！如果一个房子是100万，由于是大麻屋的关系，最多可以低于市场价20万，那这20万就是今后的利润点！

法拍屋风险大吗？

法拍屋的风险也是有的，但是也说不算什么风险。第一，从买家的角度讲，当你下一个offer，跟银行谈妥了之后，会有accpet offer，（就是银行接受了这个价格合同），而你就需要根据这个合同的条款，支付5%的保证金，你付了保证金之后，银行拿着这个Accept Offer（当然这个offer里面可以有所有正常买卖房子的条款，比如说验屋啦，贷款啦全部都可以有），一直到没有条件解除之前，银行是不会拿着这一份Offer到法院的。银行会等待买家全部解除条件了，才会送到法院，然后法院会进行一个排期，这个排期大概是一个月左右。而这段期间你啥也不能做，只能等！

这个排期的目的是什么呢？

比如银行现在有一个Accept Offer了， 需要法院去批准银行申请来让这个合同正式生效，但是法官很忙，要处理N多事情，你要去见法官，法官说好啊，我一个月后有时间，你来吧。(什么时候去哪个法院等等)

法院一定会批准银行的申请，但是法官很忙要安排时间。从法院接受了这个offer之后，就已经是Accept Offer了，但是法律上有一个条件叫Subject to Court Approval，就是说，必须法院批准后才正式生效。那么法院要批准，首先他要看Offer这个文件，至于什么时候看，那就是看我们法官大人的行程安排了。

如果有人和我抢这个法拍屋怎么办？

在这个过程里面，你作为第一个买家，首先，你谈成了offer之后，你要等法院排期，第二，在这期间，你的保证金是不允许拿回来的。那不好的地方在哪呢？那就是所有进入法院系统的文件都是公开的。换句话说，如果A和B是两个买家，A看好了一个房子，你跟银行谈好了，保证金已经交了，就等排期呢。我是第二个买家B，我向拍卖方（银行）咨询，这个房子还在吗？银行会说，我们已经有一个Accept Offer了，我们在等法院的排期。而第二个买家就和问银行说，太好了，那第一个买家A出了多少钱？银行就必须跟第二个买家B讲，如果第二个买家志在必得这个房子，一定要买下怎么办呢？很简单，就在第一个买家给的价格基础上加多几千块钱就可以了。

比如说，A买家和银行之间有一个Accept Offer，第二个买家B得知第一个买家A出的价格是100万，那这个房子我志在必得，我只需要出100.5万就可以了，多加5000块。

但是作为第二个买家，是不需要再下一个Offer了，而做法只需要问卖方经纪（银行）法院排期是在什么时候，在哪里，哪一天出庭？

而卖方经纪（银行代表人）就会一五一十的告诉第二个买家，那么在出庭日那一天，第二个买家只需要带上自己的经纪和准备一个无条件的Offer就好了，因为所有让法官看到的Offer，必须是要无条件的。同时再带上5%保证金的银行本票，到出庭当日，直接递交给法官。

第二个买家为了不错过这个房子，通常第二个买家都会和卖方经纪（银行代表人）说开庭的时候我也会去。等到出庭的那一天，A作为第一个买家，A买家的经纪会和A说，出庭那天会有别的买家也来，那也就意味着，这个第二个买家已经知道第一个买家A的出价了。但是别慌，身为第一个买家A，是有权利在出庭那天可以更改你的价钱的，但是只有一次机会。

那怎么改呢？之前不是已经支付过5%的保证金了吗？？？

这个时候就不用再准备保证金了，再重新准备一个无条件的Offer就可以了，价格要改，这个时候我们就要猜第二个买家到底加了多少钱了，所以一个经验丰富专做法拍屋的经纪是极其的重要。

作为第一个买家有好处吗？

当然！如果一个房子有人跟你竞争，只是存在这个可能性，之前温房网所遇到的情况都是当天去到法庭，鸟都没一个，根本没有人跟你竞争，那么你之前谈下来多少钱就是多少钱。

其次，作为第一个买家，你可以放所有你想要的条款，如验房，贷款等等等等，而第二个买家是不可以的。第二个买家只要一出庭，第二个买家所递交的文件一定是要无条件Offer，也就我们说的Cash Offer，就是要贷款验房的那些条件都不能放！

如果你身为第二个买家，法官决定把房子给你，这个时候你跟法官大人说，不好意思啊法官大人，我的的贷款没批下来，这个房子我不要了。这个时候局面就很僵了，你的保证金也很难要回来，还要付相应的法律责任。作为卖家(银行），他有权利追诉你。

作为后来出现的第二个买家， 你必须要对你的经济能力有充分的了解和认知。

有些银行一听你是法拍屋，不愿意贷款，或者贷款的比例很少。所以在资金准备上，最少要准备房价的50%。这样才能万无一失！

法拍屋的合同是怎样的？

所有法拍屋的合同必须要写一个叫Schdueal A的文件, 这个Schdueal A是必须要银行的律师准备的，并不是买家的律师。Schdueal A可以理解为，银行只是卖这个房子，对于这个房子的状况，后来发展的情况，完全不作任何承诺。正常二手房买卖的合同是业主交给买家的房子是一定要和买家当初看到的房子必须是一致的。

举个例子，比如你当初看法拍屋的时候，看上的是这个房子的富丽堂皇的装修，交屋的时候门被砸烂了，窗户被拆了，厨房也没有了。而这个和银行无关。就需要买家自己来承担了。所以在购买法拍屋的时候，需要一个非常有经验的经纪需要帮你去掌控这个风险。

举个例子，假如你看房的时候，房子是很漂亮的房子，收拾的很干净，而你看到的这个业主很有教养，学历很高的。房子在卖了之后还能剩一点钱在业主的手里，那么他破坏房子的几率就会很小。

还有一种就是你看房子的时候，房子是空的，业主已经跟银行达成协议搬出去住。并且不能回来住。这个风险也很小。再比如，你要去看房一而再，再而三业主有各种借口不能看。那么这个房子就有问题。你再去看里面就乱七八糟，那么这个房子风险就很高。具体的要凭一位经验非常丰富的经纪去判断，而没有教程可以去教你。

除此之外，还有一点，在不同的阶段里，有一个这方面比较有经验的经纪，这位经纪会帮你的，比如你是第一个买家，我是经纪人，而我会帮你去查业主到底欠银行的账数，这方面对于讲价的时候会很有帮助。

优势在哪里呢？

第一，不管业主怎么权衡，等到你出庭的时候，作为第一买家，到时候你一句话都不说，银行的代表律师他会想办法说服让法官批准你的申请，这就是他们的工作。

之前小编见过有一种情况，法官把律师骂的狗血淋头，因为那个律师没有准备房子的估价文件，法官就觉得，你连估价都没准备，我怎么知道你这个价格合不合理？？但是到最后法官也是批准了。

对于法拍屋来说，最重要的一个环节就是风险掌控，风险的掌控主要是指房屋现有的状况。

给大家猜个小谜语，知道现在整个大温有多少法拍屋在市场上吗？列治文有多少个？西温多少个？别墅多还是公寓多？

目前市场上所有的法拍屋共：140套

分别是：

总公寓：76   别墅：22   联排和双拼：37    其他：5

均价：$469000

7月新上市法拍屋：42套

7月宫卖出：16套   平均挂牌价格：$347825   平均卖出价格：$355378  

平均卖出时间：96天

卖的最快的一套是：15天    

最慢的一套：346天

7月砍价最多的一套：叫价221900， 成交：205000      砍价：16900   地点：素里

砍价最少的一套：叫价：67万      成交：72.6万    加价：5.6      地点：素里

列治文有一套正在卖的法拍屋别墅：

叫价：1599800 （好奇的联系小编，给你发图片）

结尾前再爆料：

西温现在有一套叫价500多万的别墅法拍屋！还是2014年的新房！跌定是断供了！！位于West Bay，带海景的！！

先给你们上张图看下，具体情况，过几天微信公布哈！