重拳出击!CRA查出$13亿未缴税款,BC省地产行业成重点关注对象

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加拿大税务局(CRA)对BC省的房地产行业进行了深入调查,发现了$13亿的未缴税款。

近年来,CRA大大加强了对房地产的审计,对个人交易和专业活动进行了审查。

CRA的合规计划分部主管Jason Charron最近表示,“加拿大最大的都市区(大温)出现了很多不合规行为,因此被确定为重点关注对象。”

自2019年启动专门的房地产工作组以来,CRA主要专注于安省和BC省,增加了审计数量,向认为应支付的额外税款发出了重新评估通知,并对数亿元的罚款进行了征收。

在安省,CRA在2015年至2023年间对房地产行业进行了$14亿的未缴税款和罚款评估。在人口约为安省1/3的BC省,同一时期也发现了几乎相同金额($13亿)的税收不合规行为。

这些房地产审计涵盖了广泛的活动和实体,例如非法声称主要住宅豁免权的房产卖家、未申报的资本利得、居住在加拿大境外的房产投资人、股份转让和旨在掩盖房产受益人的公司结构,以及房屋建筑商和房地产经纪活动。

尽管BC省和安省的未缴税款和罚款总值相似,但两个省份的不合规性质却大不相同。在安省,CRA在房地产领域发现的大多数不合规行为与新房上未缴纳的商品及服务税(GST)和省销售税(HST)或不适当索取的退税有关。在BC省,大多数不合规行为与所得税(income tax)有关。

CRA提供的数据显示,2015年至2023年间,该机构在BC省房地产领域发现了$9.57亿的与所得税相关的不合规行为,是同一时期在安省发现的$1.78亿的金额的5倍多。

CRA表示,保密法律阻止了有关审计的信息披露,但发送了一份书面声明,概括地表示与所得税相关的不合规行为包括:

• 纳税人在没有清晰报告收入来源的情况下购买昂贵房产的情况

• 在应纳税营业收入中未报告快速翻修房产的利润

• 未报告房地产销售所得的资本利得(包括非加拿大居民在内)

• 在加拿大境外获得的未申报收入

• 房地产经纪和开发商的不合规行为

CRA拒绝透露$9.57亿中有多少属于特定类别。例如,多少金额与房产翻修、开发商或非居民有关。CRA称有必要保护纳税人信息和维护“我们的风险评估系统的完整性”。

CRA在BC省房地产领域进行的与所得税相关的审计数量从2015财政年度的114个审计文件增加到去年的1089个,增加了近10倍。

此外,CRA所称“审计评估”也相应激增,即尚未缴纳的税款和征收的罚款的总价值。在BC省的地产领域,2015年至2017年间,有关所得税的审计评估为平均每年$640万元;而最近两年的平均值激增至每年$1.551亿,增加了2300%。

同样,加拿大联邦政府给CRA房地产审计团队的预算也增加了。2019年建组时的预算金额为$5000万元,上个月,2024年的预算增加至未来5年的$7300万元。

UBC Sauder 商学院副教授Tom Davidoff表示,这项工作似乎“已经得到了充分的回报”。他表示,在这个行业中“显然存在某种税收合规问题”,但目前不知道这个问题有多严重。如果确实存在问题并得以解决,那将是“了不起的”。

多年来,许多BC人一直在“敲响警钟”,指出人们在房地产交易中逃税的问题,Davidoff说,作为UBC城市经济学和房地产中心的主任,这一最近的严厉打击可能不会显著降低BC省的房价,“但罚款毕竟是真金白银,可以把它收回到应有的地方。”

Davidoff是一篇发表在《加拿大税务杂志》上的2022年论文的合著者,该论文分析了大温顶级1/5的房屋,其中位数价值为$370万元,而业主缴纳所得税的中位数只有$15800元。作者写道,“大温的大多数豪宅似乎是用来自加拿大未纳税收入的财富购买的。”

考虑这点,Davidoff表示,CRA最近对BC省房地产进行的审计揭示了所得税的“欺诈行为”。

大温地产经纪和加拿大房屋建筑商协会BC分会的代表表示,他们的成员尚未听说过CRA的活动近期有所增加或发生变化。

加拿大税收公平组织是一个非营利的税收政策倡导团体,组织发言人Erica Shiner表示:“逃税在许多领域仍然是一个问题,每年为加拿大带来数十亿元的税收损失。”

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