最近看到一些中文免费报纸上关于房地产投资的文章。有文章认为：房地产投资重在增值回报，至于租金是否能抵销开支一点都不重要，反正最后所有的现金流亏损都可以通过增值找回来。说句实话，我真的不敢苟同这些聪明人的观点。当然他们说的这些都可以说没有错，但是他们省略了几个重要的假设条件，如果投资者不分析这些假设条件，就按照他们的说法跳进房地产市场去投资，最后的教训大多是非常惨痛的。
首先，你的房地产能否增值？多久能增值？增值多少？净利润能有多少都是未知数。如果我们处在一个房地产市场的上升周期，我们购买的房产几个月或经年后其市场价值肯定高过当初的买价。我们有增值，大家都很开心，是不是？但是且慢，如果我们这些增值扣除掉我们买卖房屋的手续费、律师费、佣金、税及其它杂费后，我们还剩下多少？这个才是我们真正到手的利润。
房地产的增值（减值）幅度会因房地产品种、区域、使用、地方经济发展状况、治安等状况不同而千差万别，所以，即使在一个处于上升期的市场，别人的房产可能增值，你的房产不一定能增值甚至有可能减值。
如果我们把房地产投资这个宝只押在增值上，我们无异于在赌大小，其实是在投机，我们绝对不是在投资。尤其是现在我们处于一个房地产市场显著放缓的时期，我们更不应该把未来增值作为我们投资的考量。
当然很多人说，这么多年的房地产上涨不是已经说明房地产是一个很好的投资吗？请永远记住一条我们在讲解投资时同时必须告诉客户的一句话：过去的投资回报不代表（保证）未来的投资回报。所以，作为个体投资者来说，如何看好自己的钱袋子是一个必须仔细思量的议题。
其次，就算房地产能增值，但是你是否够幸运熬到获利了结的那一天。每个月往投资房里补贴个二、三百元看起来不是什么负担，但是如果我们不是只投资一套房产，而是二三套甚至五六套，你还可以每个月拿出那么多钱补贴在投资房上吗？如果这每个月二、三百元的来源是工资收入而你正好丢了工作没有收入怎么办？如果你生了重病需要一大笔资金这时你还能兼顾房地产投资带给你的财务负担吗？任何一个预料之外的情况都可能导致你的完美投资计划破产，你有可能在还没有到达罗马之前就倒在半路上了。
所以，房地产投资其实是一个高风险投资，对个人的经济负担能力要求是较高的，如果没有一定经济实力，没有作好风险控制，是绝对不适合冒进的。
那么是不是我们就不应该进行房地产投资呢？非也。房地产投资是帮我们积累财富的一个重要工具，我们要学习的是正确认识它并如何用好它。
1）把房地产投资，收取租金作为一门生意来经营。
既然是一门生意，生意生存第一定律就是要产生足够营业收入来支付各项生意开销。房地产出租生意的收入是租金。房地产出租生意的开销包括：房屋贷款月供（不仅仅是贷款月供的利息部分）、地税、保险、水电气费、公寓管理费（CONDO APARTMENT AND TOWNHOUSE）、出租广告或相关手续费等。我们首先必须保障我们的租金收入足可以支付上面提到的这些费用开支，我们这盘出租生意才能不受外部环境影响生存下去。不管我们的房地产是否增值，我们都可以确定在25年或30年（还清全部房屋贷款的周期）后我们可以获得一套没有任何欠款的房子，及我们有一个相当于当初房地产购买价的资产净值。在这个基础上我们获得的房地产增值是经营这盘生意获得的额外奖励（BONUS）。拥有正现金流也是保障我们不亏损的重要条件。我们都知道，当一个资产的价格下跌时，如果我们选择不卖出这个资产，我们的亏损只不过是账面亏损，我们并没有真正实现亏损。毕竟房地产的长期平均增值是高过通胀的，拥有房地产也就是拥有一个长期能够对抗通胀的资产。
2）学会计算房地产投资的回报率。
房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算，一个是资产回报率（CAP RATE: CAPITALIZATION RATE）, 一个是投资回报率（ROI: RETURN ON INVESTMENT）。它们的计算公式及意义如下：
A) 资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入/资产价格
年租金净收入=年房租毛收入-年房屋全部开支*
*假设这个房屋没有任何贷款，房屋的全部开支包括：地税、保险、水电气费、公寓管理费（CONDO APARTMENT AND TOWNHOUSE）、出租广告或相关手续费等。
每投资一个物业前，首先了解该物业的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合你对该投资品种的投资回报要求，并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率，以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。目前多伦多地区CAP RATE在3-5%，多伦多以外的地方会稍高，达到6-8%，甚至10%。
B) 投资回报率（ROI）=（年净租金*+年贷款供款的还本部分**）/投资资金***
投资回报率主要帮助我们计算在使用财务杠杆的情况下我们实际投入资金所获得的回报率。
*年净租金=年房租毛收入-年房屋全部开支
这里的年房屋全部开支除了在A)中提到的全部开支外还包括每年实际支付的房屋贷款供款。
**年贷款供款的还本部分
我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分：贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了，但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值，这个实际上也是我们每年收入的一部分。
***投资资金：我们的投资资金包括：为购买物业支付的首付、土地转让税、HST（新房）、律师费及其它相关杂费。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用。
站在投资的角度我们希望我们投入的资金产生的回报越高越好。底线是我们的投资回报率必须高于我们向银行借款的利率，这样我们向银行借款才能达到用银行的钱帮我们赚钱的好处。
看到前面计算投资回报率的公式，很多聪明的读者发现，我们如果降低投资资金就可以获得更高回报率。确实没错，但是过度使用这种策略可能使我们的现金流变成负数，所以你一定要首先确定你能够有一笔稳定的资金来源来应付这个资金缺口。正现金流可以帮助我们在市场下跌情况下能够安如泰山，没有压力不得不赔本出场。毕竟我们知道短期市场下跌带来的损失只是账面上的损失，如果我们没有卖掉这个资产，那么我们是不会真正实现亏损。长期来讲，房地产的增值率是超过通货膨胀率的，我们拥有房地产，可以保证我们的财产长期不会缩水，而拥有现金，我们的现金购买力却是在不断打折。另外利率也会影响我们的投资回报率，利率教高时我们可以多放一些首付，反之可以适当降低首付。目前五年期固定利率才只有2.99%到3.09%，如果我们锁定这个利率，可以是一个不错的选择。
3） 作好投资房的税务策划。
投资房可以有很多的税务优势，能够多花一些时间研究或者咨询你的会计师是一定必要的。具体的税务优惠，我们将另文详细探讨。
4） 作好投资房出租业务的管理。
你可以自己管理或委托专业管理公司帮助你打理出租房业务。出租房管理中最关键的要点是：保持低的空租率、通过有效过滤租客减少面对霸王租客的风险、作好投资物业基本保养。具体的策略，我们将另文详述。
