温哥华千万豪宅仅以半价成交,业主怒了!

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据《温哥华太阳报》报道,温哥华一处豪宅仅以挂牌价格的一半售出,业主怒告挂牌经纪疏忽不专业,导致他承受了巨额贷款利息损失,并要求赔偿。BC省上诉法院近日就该案作出裁决,驳回了业主的上诉。



争议的房产位于温哥华西南的Southlands地区。这是温哥华最独特的社区之一,以大型豪宅闻名,其中许多房产上建有豪华住宅以及马场。但与此同时,这里的一些豪宅有着特殊的所有权形式,比如租赁产权(lease hold)或者共管物业(strata),导致物业产权关系相对复杂,导致房产的开发受到限制。本案中涉及的房产就是如此。


该房产的原主人是Reid女士和她的丈夫。他们在Southlands拥有约3.16英亩的土地。地块的一端有一栋面积约2000平方英尺的简陋房屋。 Reid夫妇将剩余的区域开发成了一个小型马术设施,设有马厩、马场和围场。 



20 世纪 90 年代的某个时候,Reid女士的教女在原地块的另一端建造了一座房子。


2000年代中期,为了方便出售教女的房子,Reid女士依法将原来的物业分成两个地块,SL1和SL2。 到 2016 年,SL2 由Chechik先生和Schonbach女士拥有。


SL1和SL2因此成了相对独立的物业,但是两块物业的产权都是分契式产权strata 类似于共管式独立屋,共同属于一个共管物业,并受《共管物业法》监管。SL1和SL2的业主拥有各自房屋所在的小片土地。3.15英亩原始地块的其他部分则属于两处物业所附的有限公共财产(LCP)。



根据该共管物业的规划,SL1仅包含原来 2000 平方英尺房屋的占地面积,再加上SL1附带的LCP总计约 2.3 英亩,约占原始地块西部的四分之三面积。 SL2 包括在原始财产上建造的另一栋房屋,加上 SL2 的 LCP,总面积约为 0.85 英亩,大约是原始地块的东部四分之一。


虽然 LCP 被指定为这个共管物业独家使用,但共管物业的所有者对 LCP 没有排他性控制权。 例如,如果不修改该共管物业的规划,任何一位业主就无权开发或改变它,而是需要所有业主的一致同意。 


SL1一直由Reid女士拥有。她在去世前患有阿尔茨海默病。Stanley先生作为Reid 女士的密友,在她去世之前的几年中一直住在SL1,照料其生活起居。


在遗嘱中,Reid女士允许Stanley先生在她去世后,以当时房产评估价值的一半购买SL1。



Stanley先生确实也这样做了。


他在2017年成立了一家公司(110公司),自己任唯一的董事和股东,通过私人贷款,以450万加元的价格,买下了SL1,每个月光贷款利息,就要还4.5万加元。确定收购价时,Stanley参考了三份不同的房产估价,都认为房产的市场价值为900万加元。


过户当天,Stanley先生就通过大温AHA地产公司的经纪人将SL1挂牌上市,叫价1388.8万加元。挂牌价的确定主要依据经纪人的经验和市场调查。Stanley本人也参考了其他估价,帮助敲定了挂牌价,并曾经表示希望从这处房产净赚1200万加元。


但是,事实证明,不论是经纪人,还是Stanley先生,对于SL1独特的所有权性质,以及由此导致的开发限制,都一无所知。甚至Stanley购买SL1时参考的三份估价,也都没有提及这一问题。



Stanley先生坚持认为对SL1及其附带的LCP进行开发改建无需经过SL2业主的同意。经纪人后来发现了问题,并且会见了SL2的业主,后者以及温哥华市政府都确认,SL1和SL2属于共管物业,任何一位业主进行开发,都必须征得其他业主的同意。


经纪人将收集到的信息提供给了Stanley先生,但是后者依然固执己见。


然而,特殊的产权性质显然影响了房产的销售。因为SL1 的最高和最佳用途是用于大型住宅的重建。 鉴于 LC 1 地块本身的规模相对较小,只有当 SL1 和附带的 LCP 能够一起开发时,才能最大限度实现其价值。


因此,虽然一直有感兴趣的买家提出报价,但是他们都明确指出了房产开发受到的限制,并把价格压得极低。



最终,还是SL2的业主买下了这处房产,售价为750万加元,仅仅为挂牌价的一半多一点。交易的完成也并没有通过挂牌经纪人。


经纪人及其所属的AHA地产公司提起民事诉讼,要求Stanley先生支付拖欠的销售费用近28.6万加元,但诉讼后来被终止。


Stanley先生则提出反诉,认为经纪人因为疏忽,导致房产定价过高,也没能在发现房子的所有权缺陷后提出专业的建议,并且销售时长远超预期,他因此损失了高额的贷款利息,要求经纪人赔偿房产最终售价与其公平市场价值1150万加元之间的差价。



BC省上诉法院经过审理,认为Stanley先生并未能证明自己遭受的损失是由于销售行为造成的,驳回了上诉。

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