只因少做一件事,大楼索赔$10万,业主只用赔$1万!

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根据英文媒体Vancouver is Awesome的报道,BC省一共管物业因水损向业主索赔10万加元,最终获赔1万元。



邝女士(Kit Ching Kwong)在素里这栋38层大楼的26层拥有一个单位,有租户居住在该单元。


大楼物业称,2020年4月15日,该单元的一名住户打破了浴室喷水器的玻璃灯泡,导致喷头启动,大楼的一些公共区域和邻近单位被淹。



不过,物业并没有提出保险索赔,而是直接支付了修复和维修费用,总计超过20万加元。邝女士被要求支付其中的10万加元,这是大楼保险的免赔额。 


邝女士则否认住户损坏了洒水器,并表示即使他们这样做了,她也不会对所声称的损坏承担责任,因为物业没有通知她保险免赔额从1万元提高到了10万元。


本案在BC省民事审裁处(CRT)审理。争议焦点是:


1、该单元的住户是否触发了洒水器?


2、如果是这样,邝女士是否有责任支付损害赔偿金,金额是多少?


损坏的喷水器位于浴室门口的天花板上,是在出事之前5个月安装的。



CRT的法官主要参考了泰坦消防有限公司一位董事的证词,他在水灾发生后进入了该单元并曾与其中的住户交谈;以及两份大楼物业和邝女士分别聘请专业人士提供的技术报告。


根据所有证据,CRT得出结论,认为是公寓内的一名住户撞破了洒水器的玻璃灯泡,导致系统启动。


根据大楼章程第 3(4) 条的规定,只要物业不从其保险中收回损失,就规定了赔偿,至于物业是不是申请了保险索赔不是必要条件。本案中,物业确实没有从保险中拿回任何费用,因此有权进行追偿。


业主若要根据章程第 3(4) 条承担责任,所声称的损坏必须是由业主或其租户或占用人的故意行为或疏忽造成的。



为了证明疏忽,物业必须证明租户或居住者负有注意义务,他们违反了注意标准,并且损害是由这种违反造成的。


CRT的法官认为,邝女士单元的居住者对共管物业负有注意义务,适用的注意标准是合理性。本案中事故的原因是住户打破了洒水器的玻璃灯泡,这是不合理的。因此可以判定为住户存在疏忽,邝女士根据章程第 3(4) 条负有责任。


最后,关于损害赔偿金额,物业索赔10万加元,邝女士则称,自己的责任仅限于1万加元,因为物业没有通知她保险免赔额已从1万元增加到了10万元。


这一次,CRT的法官同意邝女士的观点。因为证据表明,物业直到洒水装置损坏之后才通知她免赔额提高了。


根据《共管物业法》第 154(c) 条规定,物业必须尽快通知业主和租户保险范围的任何重大变化,包括任何免赔额的增加。



有证据表明,自2020年3月27日起,即2020年4月15日喷水灭火事件发生前几周,该物业的保险免赔额增加了。 但邝女士表示,她不记得收到过任何关于免赔额增加的通知。


实际上,大楼物业于2020年3月下旬在其门户网站上发布了一份关于免赔额增加的备忘录。但邝女士直到2020年4月之后才在该门户网站上注册。这意味着她在洒水装置事件发生之前,无法访问门户网站上的备忘录。


此外,《共管物业法》中没有任何内容要求业主必须注册互联网账号来访问或跟踪物业在网上发布的备忘录。互联网门户也被不是向业主提供通知的可接受的方法。


基于这些原因,CRT的法官认为物业没有通知邝女士免赔额增加的事宜。在这种情况下,要求邝女士支付超过原来的1万元免赔额度的损害赔偿金是显著不公平的。



最终,CRT部分支持了物业的请求,命令邝女士在判决作出后30日内,向物业支付1.26万元,其中包括损害赔偿金1万元,判决前利息468元,诉讼费112.5元,以及其他争议相关费用2019元。


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