列治文房东白白损失$3000 !就因合同少一句话

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大温地区列治文市的一位房东,向BC省住宅租务审裁处(BC Residential Tenancy Branch,RTB)提出申请,要求租客缴纳拖欠的近3000元公用事业费(utilities)。但是,由于租约中的相关规定没有写清楚,RTB驳回了该房东的申请。



基本事实


房东与租户之间签订了一份房屋租赁合同,规定月租金为2800元,水电等公共事业费由租客负担。合同自2020年7月1日起生效。


由于租客一直未缴纳水电费,房东发出一封信,要求租客支付6份公用事业费账单总额的75%,共计2997.60元。信件落款的日期为2022年3月18日,但实际寄出日期为4月18日。


图源:ShutterStock


5月25日,房东以挂号信的形式向租客发出《解除租赁通知书》,要求租客在5日内支付拖欠的水电费,或者申请纠纷仲裁;否则,就要在10日后搬出承租的物业。


6月7日,房东提出纠纷仲裁申请,要求RTB签发收屋令(order of possession)、租客支付水电费2997.60元以及返还仲裁费100元。


主要争议和裁决


1、房东是否有权根据《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act)第46条和第55条的规定申请收屋令?


2、房东是否有权根据《住宅租赁法》第67条要求租客支付公用事业费?


3、房东是否有权根据《住宅租赁法》第72条要求返还仲裁费?


在本案中,仲裁员对上述三点争议全部给出了否定的答案。其中最关键的点就在于租约之中对于公共事业费的缴纳方式规定不明确。


图源:ShutterStock


在BC省,根据《住宅租赁法》,房东可以将“未支付的水电费视为未支付的租金”,并提前10天书面通知租客,在5日内把钱交齐,或者10日后搬家腾房。


然而,实践中,交纳水电费有两种方式:一种是租客以自己的名字向电力和天然气等服务提供商申请开设账户,费用直接交给服务商;另一种是把水电等公共事业费交给房东。


图源:ShutterStock


只有在租约中明确规定租客向房东交纳水电费的情况下,拖欠的水电费才能被视为未支付的租金。

另外,在发出10日内解除租约的通知前,房东必须先向租客发出“逾期30日仍未付款”的书面通知。


但在本案中,租约上只写了水电费由租客负担,但没有具体说明租客是以自己的名义缴费,还是把钱付给房东。

就因为少了这一句话,房东所有的诉求都不能获得法律的支持和保护。


图源:ShutterStock


RTB最终做出的裁决是:


1、房东无权根据《住宅租赁法》第46条第4款的规定,以未支付水电费为由向租客发出10日通知。


2、取消落款日期为5月25日的10日通知。


3、驳回房东根据5月25日的10日通知解除租约和签发收屋令的申请,并且不可以再次就同一事项提出申请。


4、租约仍然有效,直到根据《住宅租赁法》的规定终止。


5、驳回房东根据5月25日的10日通知要求租客支付水电费的申请,但是可以再次就该事项申请仲裁。


6、由于房东败诉,100元申请费不能返还。


水电、燃气等公共事业费用导致的租约纠纷并不少见,尤其是分租或者合租的情况下。当房东和租客,或者多名租客共用一个门牌号码时,就涉及分摊水电费用的问题。租约当中对每个租户应当承担的份额、缴费方式都应该有明确的规定,才能避免纠纷,或者在发生纠纷时有效保护房东的利益。



值得注意的是,在BC省,在政府提供的租约样本中,关于水电费用的条款相对简单,是和租金一项并列的,立约人可以勾选租金中包括那些项目。但仅仅这样是不够的,比较稳妥的做法是以附件的形式对支付水电费的方式做出明确的规定。




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