加国楼市回调,现在该下手还是继续租房?

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在华人的传统概念里,买房似乎是一个永恒的主题。然而,买房并不一定总是比租房划算,尤其是在像温哥华和多伦多这样房价高企、租金相对低廉的城市里。

 

我应该租房还是买房?不少人一直在纠结这个问题。

 


有丰富投资经验的理财顾问Sam Dogen日前撰文就这一话题进行了讨论。

 

Dogen指出,负债购买永远是一种赌博,但如果你打算沿着这条路走下去,那么目标是利用债务过上更好的生活,因为贷款买房后的最初几年通常风险最大。

 

相比之下,如果租房住,虽然你所支付的租金基本没回报,但你付了房租就有地方住。当然,你也无法享受房产增值带来的收益。

 

房地产投资中的BURL规则

 

作为房地产投资者,Dogen总是建议使用BURL规则,即“买必需品、租奢侈品”( buy utility, rent luxury),来进行房地产投资、获取收益。

 

必需品是您绝对需要的东西,并且只有很少的未使用空间。奢侈品是超出你需要的东西,比如第三间空卧室、巨大的露台和带游泳池的后院。

 


BURL规则会让你认识到,住在自己拥有的房子里的真正成本,不仅仅是你在那里生活所花的钱,而是不能按市场价格出租的机会成本。

 

有一对旧金山夫妇,他们发现可以以每月7500美元的价格出租他们那套2600平方英尺、四卧三卫的房子,于是决定搬到小一点的房子里住。

 

疫情爆发前,他们在一个不太中心的地方买了第二套较小的房子,价格比第一套房子便宜40%。新房子有3000美元的房贷,如果出租的话,每月可有4500美元的房租收益。

 

对这对夫妻来说,第二套小房子更符合他们的预算和家庭规模。于是,他们以每月7500美元的价格把旧房子租出去,这样每月的现金流至少增加了3000美元。

 


这对夫妻就是按照BURL规则,购买并住在更实用的三卧两个半卫生间的房子里,然后将豪宅租给了别人。

 

Dogen建议,如果你已经拥有房子一段时间了,做一些调查,看看你的房子在当前的市场上能租多少钱,这样做没有坏处,甚至可能会感到惊讶。

 

随着利率上升,房价自高位回落,加拿大的房租却持续上涨。Rentals.ca最新公布的数据显示,加拿大一居室公寓的平均租金较年初上涨了13.7%,多伦多和温哥华的房租同比分别上涨了18.5%和19.2%。由于通货膨胀、人口增长,租金可能会继续上涨。

 

 

精明的房地产投资者会怎么办?

 

根据Dogen的经验,讨论“租还是买”时可以从以下方面考虑。

 

精明的房地产投资者购买的房产通常不超过月租金的100倍。

 

在上面这对夫妇的例子中,遵循100倍月租规则的投资者支付的房价不会超过75万美元,因为市场月租是7500美元。

 

每月7500美元(一年9万美元)的租金听起来可能很贵,但每月7500美元的租金实际上是相对物有所值的,因为如果按当时约270万美元的市场价格买这套房子,需要花大约360倍于月租金的钱。

 

在温哥华、纽约、洛杉矶和旧金山等房价昂贵的城市,遵循BURL房地产投资规则看起来更难,但际上得益于BURL规则,有些人即使每年付六位数的房租,他们仍然赚得更多。这些租客往往在其他地区投资不同的房产,以获得更高的租金收益。

 

一辆本田思域就够了,但是有些人喜欢开法拉利。按照BURL规则,如果你买得起,就买本田思域,周末租法拉利。


  

相比之下,在美国中西部地区,房子比较便宜,有些房子的价格仅在20万美元左右。

 

根据月租100倍的原则,每月租金可以达到2000美元。这对投资者来说收益很高,但对租房者来说,就不那么划算了,即使租金很便宜。

 

如果你买这样一套房子,首付4万美元,房贷16万美元,利率为4%,每年的持有成本大约如下:

 

6400美元的房贷利息

2400美元的房产税

1200美元的保险费用

3000美元的维护费

=13000美元

 

假设4万美元的首付不能获得2%的无风险回报,要再加上每年800美元的机会成本,那么买下它每年只需要13800美元的成本,而租住每年需要24000美元。

 

此时,即使业主每月只能收取1200美元(预期为2000美元)的租金,让20万美元的购房价格相当于每月租金的167倍,买房仍然是一个更好的价值主张,尤其是在房产继续升值的情况下。

 

如果你住的地方,或者你想住的地方,市场价格是这样的,你应该买而不是租,因为如果你有一天把房子租出去,你可以立即获得正的现金流。

 

说到底,选择住在哪里是一个非常私人的决定。大家都想住得离朋友和家人近一些,想住在一个有美食、娱乐和宜人天气的地方。

 

但人生不能事事如意!我们能做的,是用自己的钱做出最好的选择。

 

资料来源:

https://www.cnbc.com/amp/2022/07/19/should-you-rent-or-buy-a-home-use-this-rule-to-avoid-financial-regret-says-real-estate-investor.html

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