在加拿大本地有收入，或者加拿大居民有海外收入的这两种人，怎么向本地银行申请贷款呢？银行自然有一个特殊的算法，来算出以你的收入最多能够贷多少钱，加上你首付的比例，两项加在一起，应该也就是你可以买房的上限了，超过这个上限，银行大概是不会借钱给你啦，今天再听听CIBC的牛俊冬专家怎么说吧~

第一部分

根据以下不同分类的收入情况，银行所需文件：

（一）第一种，有规律工资收入

就是本地客人有工资收入，或者是有固定的时薪，如果是全职的很简单，只要说一年有多少钱，一般会显示在雇主信或是工资单上；时薪也是一样，每周会有固定的小时数，另外这些数据也会显示在雇主信上，或者是在工资存根上也能找到，你工作多少小时，每小时工作时薪多少或是新财年到现在为止你一共赚了多少钱；

每个银行对这个文件的要求都是相同的：

（1）雇主信，一般要求必须有这些信息，1）公司的信息，公司的名称一定要在信纸上；2），要准确清楚地注明你的职位，是不是全职，在公司是什么时候开始的，做的是什么工作。除了这两点，还要注明你的工作是年薪还是时薪，如果是时薪具体数字是多少，时薪一般会注明每周工作的小时数，时薪付多少，发出这封信的人的联系方式等等。

（2）工资存根，一般有两种，1）有的公司支付薪水支票，有的公司发存款，会在工资存根上显示为你存了多少钱。薪水支票有的公司是两栏的，上面是支票，下面会有很详细的内容。

工资存根每个公司都不一样，银行会审查上面哪些内容呢？

1） 工作小时数，是不是稳定的；2）时薪是多少，与雇主信是否相一致；3）本财年到现在的累计收入情况，与前两项的总和是否吻合；还有公司名称以及你个人的名称是否一致。

（3）另外有一些公司可能比较小，不正规，可能没有专门请一个财务公司做这些东西，可能老板直接给你写一个公司的支票，如果是这种情况，银行会做一个交叉比对，最常见的是你支票存到银行账户后，是不是每月都在往里存，你的月结单上面就会出现这笔款项，数字与支票是否对得上的，如果是，这样也是可以的。

（二）第二种，不规律工资收入

总有一些人是同时做两份兼职或是季节性的工作，或者本身是不规律的工作方式，还有一部分人是轮流工作的，例如有些是油田工人或是采矿工人，或是特殊工种，连续工作14天，休息7天，当然还有一种是自雇人士，也会有收入，需要贷款怎么办？这些状况就要逐一分析了。

（1）工资计算法

1）看你连续两年的记录，上述各种归纳出一点来讲，如果你的收入是不规则的，一般银行会要求看你连续两年的记录，以两年的税单为准取一个平均值，作为年收入的计算依据。

2）通过每周小时数推算，当然要看很多，比如兼职工作，永久兼职，每周基本上都会保证给你一个固定的工作小时数，这也是一种方式，以你每周固定的小时数，计算你一年，总共会有多少，再分摊到每个月的收入会有多少，

3）从合约中找出规律，季节性的也差不多，一般会有雇主信，从合约中也能找出规律，从几月到几月开始，一般是你工作的时间，一般会工作多少小时，这个合约里大概会有多少个小时，

（2）税单计算法

上面所有不规律的情况，一般也可以通过提供税务局的税单上所显示的收入，需要提供两年的，加总取其平均值来计算（里面自然包括加班工资等）。

税单一般最直接的就是NOA，就是你报税之后返回的Notice of Assessment，上面会显示你的报税收入是多少，银行会直接用两年的数字取一个平均值。或者也可以提供T4薪酬支付表。

（三）第三种，合同工怎么办

以上虽然是不规则的，但都是永久性的工作，但有一些人是合同工怎么办，基本上也是可以贷款的，而银行会审查这个合同里面的详细内容。

第一， 合同的时长，时间还有多少，例如只有3个月当然没法贷款，如果是两年、三年，那也是可以贷款的；

第二， 这个合同是不是有续约的可能，或是转成永久职位的可能，一般合同都会有这样一个选项。

虽然合同工作情况千变万化，原则上就是掌握这两点。

（四）第四种，自雇人士

针对自雇人士两种文件需要提供：

（一）公司会有税单，财务文件，显示你的税大概有多少，你每年拿到有多少，税单上，给自己的工资有多少，因为是不规律的，银行会要求两年的报税收入取其平均值，来当作你的收入来计算你的贷款额度；

（二）或者公司有的时候开支多少每年不一样，每年报税的额度差异很大，这样有些银行如CIBC就会有一个专门为自雇人士的设计的特殊的项目，根据公司的状况和背景，公司经营内容，如在哪个行业，这个行业的平均值是多少，大概是一种什么状况，然后对照根据客户的陈述，关于他们收入的状况，综合考虑以此计算；

自雇人士理论上是不要求客户提供收入证明或文件的，但是银行也会有一个审查的机制，就是基于经营范围、内容，在同行业这样的大概是一种什么状况，所查的就是整件事情的合理性，只要合理，基本上就没问题。

小结一下：

刚才说的都是大概有哪些种的工作，有哪些种收入和哪些种基本的逻辑在背后，小结一下就是：

全职很简单，你给银行看你的雇主信，你的收入工资单，如果加班多再加上两年的税单就可以了；

其他的不规律的，你至少要给银行看你在这份不规律的工作有两年的历史，然后取这两年的平均值作为你的收入来计算；

第三种就是自雇人士了，你需要讲一下公司的故事，你什么时候开始的，大概是一个什么样的经营状况，然后你的报税收入是多少，银行会审查这件事是不是合理。

第二部分

讲了这么多，大家最关心的我赚这么多，最多可以贷多少款，别着急，重头戏出场了~

银行如何计算你的偿债能力：

（一）TDSR：就是把你每个月所有负债情况和支出加到一起，除以收入的比例，

（二）GDSR：就是所有跟你房子相关的开支，比如以后每月贷款月供，每年地税平摊到每个月是多少钱，你的公用事业费用，一般是暖气费，再加上公寓和联排物业管理费，这些全部加在一起，除以你的收入大概是一个什么比例，

一般TDSR不要超过40%，GDSR不要超过32%，举一个具体的例子，TDSR什么意思呢？举例说吧，一个人买了第一套房子，除此之外他还有车，车每月也有月供，另外还有信用卡，每月有一个基本费用，TDSR就是把你的月供，加上你以后可能每月承担的地税，加上公用事业缴费，加上你有可能出现的物业管理费，再加上车贷助学贷款以及信用卡费等等，加到一起除以你的税前总收入，是不是可以小于等于40%；

同样例子放到你的GDSR上面，你的月供会是多少，你的本金加利息是多少，加上每月地税部分、物业费、公用事业费（暖气费），除以你的总收入，看看是不是小于等于32%。

但以上这两个数字也不是雷打不动的，每个银行会根据其他的状况，多少可以灵活一点，会有几个百分点的弹性，要视每个客人的情况而定，例如：

1）工作是否稳定，如果客人在这个位置上已经工作时间较长时间（例如5年），并且是在大公司工作，也可以获得贷款；

2）看你的信用，可能你的信用分数很高（例如800分），而GDSR超出32%，也一样可以得到贷款。

所以银行虽然讲原则，也会根据实际情况做出适当调整，总之是会根据工作是否稳定，信用记录如何来平衡风险。

（三）还有一个首付小于等于20%的贷款，如果是这种情况下，会有一个强制性的保险，如果是这种情况，偿债能力的算法就会要高一些。背后逻辑就是，你反正要上保险，相对风险也就降低了。

第三部分：租金收入

关于收入的最后一点，大家还房子若是有租金收入，一般有两种方式来算，每个银行不太一样，基本算法只有两种，

（一） 用你所有租金收入的一半，加到你的收入当中，再去计算TDSR和GDSR；

（二） 用租金的80%，减去你的税、物业费、公用事业费（暖气费），是否可以覆盖你的月供和利息。

总之，这个部分的确很复杂，不过通过牛专家指点迷津，大家是不是也可以自己为自己打分了？哈哈

最后预告，牛专家下一期将会介绍贷款后应该注意的问题，请留言别错过咯~