房贷专家 Dustan Woodhouse 认为：买房时应更关注月供的价格，而不是房子本身的价格。

有一天你吃完早餐后，有人要卖给你一瓶2块钱的矿泉水，你很有可能不会买。 因为你根本没那么渴，而且你觉得想买随时都可以买，更何况水龙头到处都是。

几个小时过后，又有人卖给你一瓶矿泉水，但价钱已经涨到了3块。即使这时候你已经有点渴了，急着赶时间，附近也没有水龙头或商店，但要让你花3块买瓶水？门儿都没有。

有趣的现象就在这时候发生了，你本来有机会在几个小时前用2块钱买一瓶水的。现在你工作了一上午，还没来得及吃午饭，你终于忍不住了决定买一瓶矿泉水，不过可想而知，此时价格已经涨到4块钱了！

现在你可以选择走两条路。一条路是，一直惦记着那瓶水曾经是2块钱的，提醒自己永远不要蠢到花两倍的价钱买东西，毕竟这种增长是不可持续的，是泡沫，人们肯定都疯了。

而另一条路，则是去接受这样一个现实：你不仅需要这瓶水，而且它今晚就会涨到5块钱。

同样的道理，也能放在今天大温的房地产市场。越来越多的人正在接受这个新的现实，每个月的销售记录就能说明一切。

数字（用事实说话）

房价之所以能涨得这么疯，与低利率多少有一些关系。

假如你像许多人一样，觉得今天的市场已经疯了，你申请了第一笔贷款，利率在6%左右，那些按揭的确很难付清，毕竟贷款后房价相当于贵了50%。但是，你需要看下房价与月供之间的比例关系，才能更好的理解，你是怎样通过贷款来承受这多出来的部分的。

正如你所看到的，如果你仅付5%的首付，房价越高，只要利率也能同步降低，你的月供其实更少。也就是说，其实你能否买的起房，与房价的关系不太大，更重要的是月供。上表中的这三个房价，月供其实都差不多。这也就意味着，你现在买房，要比过去买房其实更便宜（因为利率低了）。

但是，当利率回升的时候，该怎么办呢？

“当利率回升”，倒不如说“如果利率回升”。也就是说，假如利率开始上涨的时候对我有影响了，或者对哪个新任房主有影响了，我们才用得着考虑这个问题。也许10－15年内利率都不会涨，那到那时我的贷款就很少了，而我的工资也很可能比较高了，等利率开始涨了也影响不到我。

对于今天的贷款申请，一些简单的数学：

45万的房贷，如果利率是2.49%，5年结束后，就还剩下38.079381万。

假如5年后利率上涨了1%，那么月供就涨到了2201.59元（还剩20年还清）。这仅仅涨了一点儿，5年后，你的家庭工资至少能涨个187.98元吧？

假如那时利率上涨了2%，那么月供就涨到2398.53元（还剩20年还清），涨了384.92元。这对于5年来说，也不算多。如果你能申请到45万的贷款，要求你至少拥有7.5万的家庭年收入并不过分。

还款年限的变化

在这个“利率会不断增长”的假设中，有一点在媒体的讨论中常常被人忽略，那就是：随着利率增长，联邦政府几乎肯定会增长贷款年限。最近的例子就是，在2008年后利率开始下跌，贷款年限也被缩短了。

所以，假设当5年后利率涨到了4.49%，你无法承受这多出来的384.92元月供，政府几乎肯定会允许你将贷款延期至25、30、35，甚至曾经出现过的40年。这就能大幅度地降低月供，让人们能够继续住在家里。

2008－2010年期间，每年联邦政府都缩短了最高的贷款年限。

• 首付低于20%的，由40－35年缩减到了30－25年。

• 首付高于20%的，由40－35年缩减到了30年。

当还贷周期被缩短后，每月的贷款利率就相当于是被提高了。

缩短贷款年限5年后，所产生的效应是非常巨大的。由30年缩减到25年所产生的效应相当于1%的利率增长。

由上表可以看出，今天买家如果首付低于20%，利率在2.49%，年限不超过25年，那其月供与2008年利率4.49%时的月供是几乎一样的，贷款总量也是一样的，只不过当时的还款年限变长了。

你的收入只与你能取得的月供挂钩。也就是说，尽管现在利率比2008年低，但是你所能申请到得贷款总量并不比当时的多。

大温房价的疯涨现象中，利率所扮演的角色并没有人们想象中的重要，因为低利率的影响已经被贷款周期的缩减给弥补了。

对于贷款申请，这十年间并没有出现什么变化。只不过相比过去，现在有越来越多的人申请到的贷款更接近他们可负担的最大值。

结论

现实就是，在这里买房的人显然能够偿还得起贷款。低陆平原一个月接一个月的成交记录就在眼前。

搞笑的是，很多人都会用到“房价／平均收入”这个比例来说明问题。在一个53%住宅都背负着房贷、平均贷款达42万元的城市里，用“贷款中位数／收入中位数”也许更有意义一些。

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