定价不准错过在第一时间卖掉的好时机

　　很多时候房屋本身没问题，问题出在卖家的期望值。每一个卖家对自己的房屋有很深的感情，往往认为自己的房子是最好的，所以对房屋定价往往会不那么客观，高出市场价或者取一个市场价的最高价。这时若再遇上一个只想先抢到Listing生意再说的经纪，将房屋定价比卖家所期望价钱还要再高出许多，那么完全脱离市场价的房子无人问津是再正常不过的现象了。

   沟通有问题

　　买方和卖方对房屋的优缺点有着完全不一样的出发点和看法，卖方经纪需要站在买家的角度来诠释所卖房屋的优点和特点，从而让买家和买家经纪认同。卖房经纪在沟通方面往往有以下的问题：一是不够及时，一些卖房经纪不愿意在公众场合留手机号码，或者从来不亲自接听电话，这样有需要咨询的买方很难找到卖房经纪沟通；二是专业性不够，一问三不知，对买家的疑虑没有很好地解惑，反而更使对方退缩了；三是不能理解买家，买家不一定会直白地把想法告诉卖家经纪，他们会有伪装和声东击西，由于成长文化上的差异，没有洞察力的卖家经纪甚至不能知道买家的兴趣点在哪里，当然就无法打动买家。

　　细节导致大问题

　　细节不仅仅指房屋的装修装饰，更多地包括整个卖房流程的设计。有时问题出在卖家身上。

　　A先生先后换过2个卖房经纪，每当有买家来他都特别热心地介绍，甚至亲自Follow一些看起来有兴趣的经纪。但房子连Offer都没接过。他找到我后，我约法三章，首先买家看房他不要在家，更不需要去介绍；二是不主动接触买家和买家经纪，更不要回答任何关于房子的资讯；三是暂时不吃猪肉，因为他那个社区有许多族群是闻不得猪肉味道的。之后仅一周就以原叫价99%成功卖出。很多卖家太喜欢自己亲力亲为了，既然花钱请了经纪，为什么还要自己来做本该由经纪做的事情呢？

　　B女士有一个投资房，前后找了3个经纪也没卖掉。我帮她找到了问题出在租客身上。因为B女士将房子主层和地库分别租给了两个不同的家庭，每次看房子都需要提前24小时预约，还要就两家租客都方便的时间，而且家里状况也乱七八糟。我建议B尽快将租客清掉再帮她卖，她开始担心起来：一是她每个月租金2700元，要是半年迟迟卖不出损失就大了，而且这两个租客都按时交租金，以后想出租都不一定能再找到这样的租客。二是有没有租客真的相差那么大吗？我以以往成功案例，告诉她有信心将房子卖到叫价左右，并且2个月足够了。最终在清走了租客后，上市第一天就被买家以全价买走。

　　50%的卖房输在客路上

　　很多房屋是相似的，甚至几乎一模一样。有的卖掉了，有的可能多次降价也没卖掉，问题可能出在卖房经纪的客路上。拥有强大的合作经纪互动圈，并且能在第一时间将房屋资讯通过互动方式主动到达合作的经纪，无疑可以在更短的时间内获得更多的买家看房。

　　最近在Yonge/Gamble三个差不多的Townhouse单元同时在卖，我所卖的单元叫价最贵但是最快卖出。这是因为我独有的买家客路，可以让更多需要的买家第一时间接触到所卖的房屋。

　　广告宣传不够，传递资讯途径有限

　　98%的经纪依靠MLS系统卖房，在市道好的时候，MLS系统的确作用蛮大的。但在房源充足时，MLS系统也不是那么有效了。原因很简单，每天新上的房源太多，买家还没有机会留意到你的房子就被沉没到其他房源下面去了。众多看起来差不多的房子，近似的定价，对于买家而言，很容易忽视掉你的房子。如果经纪除了MLS以外，还有强大的中英文媒体宣传，有自己的电子宣传系统到达这个社区活跃买方经纪，也有平台可以直接宣传给潜在的直接买家，当然就会卖的又多又快又好了。

　　笔者接手HWY 7/Leslie一个8个月未卖出Condo单元后，第一时间将房源资讯发给了合作过的活跃买家经纪。第三天就来了一个Offer并谈成了交易，但一周后因买家贷款有问题，这个Offer没能继续下去；第三週一个买家看了我在媒体上的广告后，主动联系经纪带她来看房子，第二天就下了Offer，房子最终无条件卖出。