住房贷款须知 认清按揭谬误

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在市道好的时候,抢offer的情况司空见惯,很多消费者会问:“如何能确保拿到住房贷款?以便在抢offer的时候不带融资条件。”办法只有一个,就是申请预批按揭,这样才能提高最终拿到贷款的成功率。“35%首付的情况下一定能拿到贷款。”这句话是不负责的,切勿信以为真。

消费者对保持客户忠诚度、房屋净值额度的使用,以及加拿大住房贷款保险的作用,其实存在很多误解。

“贷款renew的时候,银行不会把你像新客户一样对待,所以你拿不到好利率,转到其他银行吧。”

这种说法听上去似乎很有道理,甚至有人把住房贷款在银行间跳来跳去比喻成在Rogers和Bell之间选择电话和上网服务,换一次就享受一次新客户的待遇。

加拿大的电视和电话公司长期以来处于一种寡头垄断的状态,服务本身就差强人意,越来越多的声音呼吁引入美国的Verizon等竞争对手,促进服务质量。加拿大商业银行的情况则完全不同,充分竞争的环境,促使各银行提供全方位快捷优质的服务。最重要的是,银行是一个融通资金的中介机构,不是完全被动地被消费者选择。

没有良好客户关系的情况下,银行有可能在你需要金融服务的时候说“不”。之所以有些消费者在贷款renew的时候没有得到好的利率,是因为与贷款银行间的关系不够紧密。

有对夫妇来申请住房贷款,非常关心在到期renew的时候能否拿到好的利率。他们以前的房屋贷款在renew的时候,遇到很多麻烦——贷款机构在到期前发来一封信,告知renew的利率,他们甚至找不到客户服务人员讨论利率问题。据了解,他们的贷款是通过中介做的,贷款机构在哪里,如何联系客户服务人员,都不知道;没有个人账户开在这家贷款机构,以前帮他们服务的中介找不到了。试想,这种情况下怎么可能拿到好的利率?

笔者王红雨帮这对夫妇填写好申请表之后,介绍他们与客户经理认识,办理了开户和信用卡申请手续,他们还咨询了投资和报税等事宜。这种朋友式的客户关系对借款人尤为重要,家里有事无法如期还款,打个电话来申请跳期(skip payment),就不至于造成违约和罚款。Renew的时候,银行不会轻易放弃任何一个有忠诚度的客户,所以没有理由给出一个不合理的利率。

另外,一些非常优惠的银行产品,银行只提供个自己的客户。例如,楼花按揭贷款,长达36个月的锁定期,可以把现在的低利率锁住3年。非银行客户需要提供建筑商和楼盘信息,在银行合作名单上的发展商和楼盘才可以申请;如果是银行的客户,则无论什么楼盘都可以申请。

很多华人消费者虽然看到一年期固定利率很低,但却不愿意申请,担心renew的时候拿不到好利率,这也反映出消费者对客户关系的建立与维护缺乏信心。“关系”在任何国家和行业都是生产力,尤其是在异国他乡。


什么是房屋净值额度?

对大多数华人来说是比较陌生的一个银行产品。根据笔者的经验,第一次买房的消费者当中,很少有人主动申请这一产品。但第二次购房的消费者80%都会提出申请房屋净值额度。

个人消费贷款在北美非常受欢迎,最常见的产品是信用卡和个人信用额度。由于信用卡是一种无抵押的信用工具,通常情况下利率都比较高,年利率普遍在10%以上,利息计算方式是每日计算复利,因此华人用信用卡借贷的人非常少。

个人信用额度也分有抵押无抵押两种。

房屋净值,指的是房屋市价减掉贷款余额后的净值,即,借款人自己拥有的房屋权益。

加拿大的主流商业银行都提供房屋净值贷款额度,但金融公司或没有分行的银行则很少提供此项产品。住房贷款在还本付息过程中,消费者逐步把自己的流动资产转换成了固定资产,如果缺少这一能使固定资产转为流动资产的工具,将会给生活带来很多不便。之所以第二次买房的消费者大多都申请房屋净值额度,主要就是这个原因,可以把投入房子里的资金随时拿出来。

加拿大华人大多是小家庭,一旦财务上遇到困难,多数情况下要靠自己解决,亲戚朋友之间的借贷很少发生。因此,资产的流动性至关重要,房屋净值贷款不是可有可无,如果条件允许,最好申请一个作为备用。在选择贷款银行时,申请人还需要了解贷款银行房屋净值贷款额度的性质。

一类是与按揭贷款合二为一的额度;另一个是与按揭贷款截然分开的额度。前者的优势不言而喻——随着按揭贷款余额的下降,额度随之增加;与贷款同时注册,注册费和解除注册费分别只有一笔。

而后者则是固定金额的额度,额度不随按揭贷款余额的减少而增加;注册和解除注册时分别发生两次法律费用。在加拿大做一个精明的消费者并不是件容易的事。能有耐心读到这一段的人,是相当具有求知欲的读者。

“我收入不多,但我愿意买保险。”

这是笔者常听说的一句话。加拿大住房贷款保险是CMHC或Genworth卖给银行的保险。银行购买保险后,在借款人发生违约的情况下,根据最终损失金额,可以向保险公司索赔。银行通常会将保费转嫁给借款人。根据现行法律,金融机构续作住房贷款时,如果借款人首付低于20%,金融机构必须购买住房贷款违约保险。由于保险公司是房屋贷款信用风险的最终承担者,因此,保险公司制定了非常细致的承保标准,只有可接受的风险才会成功获得保险公司的批准。保险公司的这些标准,间接地成了金融机构的贷款审批标准。

保险公司承保的一个基本标准是:借款人有足够的偿债能力。因此,保险,无法帮助借款人解决偿债能力不足的问题,保险公司只帮助那些有足够偿债能力,但首付款不足的贷款申请人。这也体现的加拿大房屋贷款保险的宗旨,帮助有偿债能力的消费者早日圆住房梦。

记得在2009年4月,房地产市场四面楚歌的时候,一些悲观的人士断定房价还将再下跌一半。笔者的一位客户恰恰在这个时候,凭10%首付,通过购买住房贷款保险,在Bay街上购买了一处condo,不到一年升值了30%。

当时这位客户只是一位刚刚毕业,持有工签的留学生,当然,工作非常好。区区2%的保险费与巨大的升值相比完全可以忽略不计。

机会总是能被有准备,有知识,有眼光的人抓住,必备的常识和知识是最关键的。深入了解加拿大住房贷款政策,特别是贷款保险政策,是迈向成功的第一步。


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