一份消费者调查报告显示，加拿大人在一生中买卖过5次自住房的消费者，占20%之多。可见，在加拿大，换房是一件司空见惯的事。
由于买房卖房的交割时间很难安排在同一天，很多移民换房时按揭贷款安排方面会问遇到问题。笔者刚刚完成了第一次换房的过程，希望这些经验对大家有借鉴作用。
订下期限
首先要说一下买房的时间问题。由于早就打算换房，所以从去年就开始留意房价和利率问题。
众所周知，每年房价最低的时候是12月、1月、和2月，如果3月份还没有敲定交易，则恐怕要出高价买了。今年的情况比较特殊，由于新移民集中登陆，房源稀少，从1月份开始就出现了抢offer的情况，我给自己设置的时间表是3月15日前一定要达成交易。
列出预算
选房时考虑哪些问题。我最关心的是地点，由于工作和生活需要，四通八达的地理位置是首要问题。North York的独立房是我们的目标。之所以选择独立屋，是因为新批准的独立屋建设用地越来越少，所以占地面积越大的房子，保值增值的稳定性越强。温哥华部分地区房价暴涨的根本原因就是有限的土地上只有4-5万套房子，环境和校区决定了其需求量远远大于供应。另外，中国部分城市在宣布冻结别墅建筑用地之后，别墅价格一日千里的情况也说明，物以稀为贵的道理。房价该如何定位主要看能够获得多少按揭贷款。
贷款安排
无论首次置业还是换房，贷款问题应该解决在开始看房之前，否则不知道要看多少钱的房子。换房比买房较麻烦的是，原来的房子还有按揭贷款，由于平时要供房，所以现金存款不多，首付款至少要20%的情况下，还要想办法将现金从现有住房中提出来。我找自己的同事做了个预批，同时申请了两笔按揭贷款：将原来在TD银行有余额的按揭贷款refinance到BMO，申请的是Home Owner Readiline产品，共申请到信用额度30万；同时另外申请了一笔买新房的预批贷款（Pre-approval） 金额是58万。
拿到这些批复，目标房价就定下来了：TD银行的贷款余额12万，因此可以从Readiline中取出18万（30万信用额度中取出12万归还TD）作为首付款，加上新房的贷款预批金额58万之后，我们的目标房价应该小于76万元。如果加上自己的储蓄存款，房价可以再高一些。对于一个两口之家的工薪阶层，我们已经很满意了。
诚意十足
选房看房不必精益求精。我们把这些信息告知地产经纪之后，就等着看房了。我和太太都不是太挑剔的人。买第一个房子的时候，只看了一个房子就下了offer。当时（2007年）是从美国刚到加拿大，看到这里的房子比美国又便宜又漂亮就很快下了offer，没给地产经纪添任何麻烦。这次买房也一样，看到第三个房子就下offer了。没想到的是，2月底下offer时共有6个家庭出价，据悉全部是讲普通话的大陆移民。地产经纪告诉我们在竞价的那天先去验房，抢offer的时候要带银行本票。因为有银行预批，对验房结果也很满意，下offer的时候没有附带任何条件，尤其是带去的那张汇票，让房主和对方经纪感到了我们的诚意，最后卖方接受了我们的offer。由于卖家尚未找到房子，因此交割日设定在6月初。
售出旧居
敲定买房合同后，我们开始准备出售自己的房子。首先是修停车道、后院等户外设施和环境。搬到新房之后，将原有房产做内部的装修和布置。在将TD的贷款refinance到BMO的过程中，银行给出了房子的评估价。我们以评估价为准，加上此后发生的装修费用确定了售价。挂牌上市后一周便成交。成交价比2007年的买入价高9万加元。
支付贷款
新旧房子交割期间的财务安排需要合理和便利。6月初新房交割前3天，完成了旧房的refinance。从BMO批准的readiline中取出12万用于支付TD的按揭贷款、罚款，以及解除抵押费（discharge fee）和款项转移费，TD银行费用共计1200元左右；转入BMO的房屋评估费和重新注册费共计700元。在新房交割前一天支取readiline项下10万元，再加上自己的存款用于首付，同时BMO提供了新房按揭贷款47万完成买房交易。
新房交割后，旧房项下额度占用共计22万元，利率为P＋0.5%（3.5%），新房按揭贷款47万元，利率P-0.85%。因为旧房马上要出售，信用额度项下款项可以随时还清并解除抵押，所以利率比较高（3.5%），因此要尽量少占用信用额度，如果自己有存款可以动用存款。
提前偿还
当售旧房交易完成后，所得现金立刻加速偿还新房按揭贷款。上周末售房交易完成后，所得现金当天就用于偿还新房按揭贷款。BMO贷款可以每年偿还原贷款本金的20%，提前还款的金额记录在Mortgage Cash Account可以随时取出，所以，提前还款没有后顾之忧。之所以没有把卖房所得款用于其它投资，是因为目前的经济情况变数较多，想要稳定地获得2.15%的收益并不是一件容易的事。另外，提前还款的9.4万元立刻“享受”了2.15%的效益，而不需要上所得税。
售屋收益
自住房买卖结余增加了家庭净资产。总结旧房买卖的收益如下：
过去四年共支付银行利息约9600元，
转银行罚款和手续费约2000元（如果原来的贷款安排得当，完全可以节省这笔钱），
支付地税9000元
取暖费和水费7200元
装修费16200元
支付地产经纪费用16000元
买卖差价90000元
除了白住这个房子之外，四年里家庭净资产增加三万元。这里忽略了买房首付款的机会成本，因为这些资金如果用于股票投资，结果可能很可怕；如果是储蓄，过去四年通胀率高于储蓄利率。
早买为宜
如果财务上允许，笔记建议买房自住的朋友尽量“早买”。如果我们四年前不买房而是租房，4年租金支出至少6万元（不算N次搬家费），还会错过房价增值的9万元。换房期间的财务安排，尽量要从容，笔者不喜欢先买房再申请过桥贷款（bridge loan）的安排。如果房子无法售出，首付款就会没有着落，迫于压力卖房子，不会卖出太好的价钱。所以，最好是使用refinance的方式把首付款准备好。
