CRA一罚一个准!99.99%的加拿大房东和租户不知道这项责任

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众所周知,非PR(非税务居民)业主长期以来必须就他们出售或出租的房产支付预扣税款(withholding tax)。这是为了防止非税务居民卖了房子,拿着房款,不交税就直接离开加拿大。

非居民的预扣税款必须缴纳

关于预扣税款的缴纳,卖家的思路较为清晰。因为非税务居民如果不在加拿大居住,房产过户前将由律师预扣卖出房价的25%(25% of gross sales price)作为预留税款,存在律师的信托账户里面,所以几乎不会出差错。

同样,非税务居民将房产出租后,同样需要交预扣税。按照规定,如果房产完全由非税务居民拥有,购买后出租(通常为海外买家投资房产),则需要计算每月需要向税务局缴纳的预扣税(预扣税),同样是租金收入的25%。

只是很多租户并不知道相关规则,也不去查询房东是否按时依法缴纳预扣税款。结果就是,风险转给租客。

例如,去年蒙特利尔出现了一个典型案例。CRA没有收到海外房东的预扣税,因此向租户追责。他被命令支付6年的税款以及复利和罚款,即被要求向加拿大税务局汇缴租金的25%。

去年,该租户将CRA部长告上了法庭,称他不知道房东是非加拿大居民,结果却是败诉。法官承认裁决“严厉”,但不认为“不知道房东是非居民”是个“有效的借口”,仍认定“居民付款人”或租户应负责任。

在BC省,非PR买家占比可能比人们想象的要多。在BC省,每10套新公寓中就有一套由非PR拥有,而在这个群体内,很多房东没有支付他们的预扣税。

租户需向海外房东核实身份

现在,调查房东是否为非税务居民的责任落到了租客自己头上,而很多租户甚至地产经纪都不熟悉这方面的规则。

长期从事房地产买卖的经纪人Lorne Goldman表示,所有的经纪、租户以及所有的小型房东都应该得到关于租户风险的正式教育。

“在我看来,加拿大99.99%的租户都不知道这一点。CRA有责任告知租户,他们可能需要承担这种预扣税的责任。”

例如,通过Facebook Marketplace找到公寓的租户Mariana Makulkina表示,她经过物业经理的提醒才对潜在房东进行进行了调查,得知其实际上住在海外。在她看来,几乎没有哪个房东愿意主动提及是否在加拿大交税。

在加拿大,如果一个人一年中在加拿大居住不到183天,或者不“通常”居住在加拿大,那么他是一个非居民。一般来说,非居民需要纳税,包括在加拿大获得的收入,包括租金收入。

Bodewell Rental Property Management的物业经理Donald Mackenzie表示,他的公司经常为非居民房东提交汇款,这约占其客户的10%至15%。然而,偶尔会有非居民房东表示他们不想支付税款。

为了保护自己,租户可以要求房东提供法定声明,证明他们的税收居住地状态。只是,如果房东之后搬到国外,他们的身份会发生变化,而租户可能不知情。

BC省的租房协议表格不要求房东提供其居留状态的证明。但当房主出售一处房产时,他们必须声明他们的税务居住地——这是为了保护买方免受可能存在的未缴税款的责任。事实证明,租户也应该得到同样的保护。

有批评声表示,在住房危机的背景下,要求租户自己调查房东的居住状态是一种苛责。从政策的角度来看,CRA可以做的更好。

还有声音提到,随着加拿大全国以及各省的财政赤字扩张,CRA将严格审查居民的纳税行为并进行严打。无论是房东还是租客,都要明悉自己的权利和义务,需要时有必要向专业人士寻求帮助。

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