加拿大楼市本轮修正有望在明年结束

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疫情爆发以来,加拿大的房地产市场就像坐过山车一样,先是在创纪录的低利率和旺盛需求推动下高歌猛进,销量和房价在今年年初都达到了顶峰。


烈火烹油之际,央行开启了史上最激进的加息行动,连续6次重拳出击,将隔夜贷款利率从0.25%大幅拉升到3.75%。房地产市场应声从高点跌落,销量连降8个月,平均房屋价格也比峰值下降了20%。



房地产市场下一步的走势如何,调整何时会结束?投资人和房主都在迫切寻找一个答案。加拿大帝国商业银行(CIBC)的经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge最近对房地产市场的大回调进行了深入分析,可供参考。



破纪录的销量下跌


自今年2月份以来,加拿大的房屋销售量创下8连跌的记录,成为有史以来持续时间最长、降幅最大的一次下跌。虽然10月份销量企稳并小幅回升,但就此认为下跌结束还为时尚早。



正确看待价格下跌


自今年2月以来,加拿大房屋平均价格下跌了20%,这一调整幅度也是有记录以来最大的。但是,如果考虑到调整开始前房价攀升的幅度,今年以来的价格下跌又是自1981年以来五次调整中最温和的一次。


Tal和Judge还指出,平均房屋价格指数(average home price index)可能具有欺骗性。因为它平均了所有类型房屋的价格,而没有考虑到销售的组成。如果售出的房屋中,有更多较便宜的单位,那么即使实际价格上涨了,平均价格也会被拉低。



相比之下,加拿大房地产协会(CREA)的综合指数(composite index)更具参考价值。因为该指数关注同类物业的价格变化。


通过对两个指数进行比较,可以发现20%的平均房价降幅,有一半要归因于豪宅价格的下降。在各种房屋类型中,独立屋价格跌幅最大,公寓跌幅最小。


卖家仍持观望态度


新的房源不足是导致房地产市场疲软的另一个因素。CIBC指出,目前的库存量是新冠肺炎流行期间的两倍,但仍远低于疫情爆发之前的水平。多伦多和温哥华虽然已经率先恢复到大流行前的水平,但库存仍低于长期平均水平。


Tal和Judge认为,卖方仍在继续观望,几乎没有任何抛售的迹象。“到目前为止,这一次供应端的异常行为限制了价格下跌的幅度。”



空置率极低


虽然房屋销售正在放缓,但租赁市场从未如此紧张。今年估计有70万人进入加拿大,“对出租房的需求处于历史最高水平。”


而市场的力量正在加剧租赁市场的压力。在过去的一年里,拥有一套房子的成本比房租上涨速度快得多,这让投资者对公寓市场兴趣大减,而公寓又是出租物业的主要来源。



TalJudge估计,在租赁市场上,大约三分之一的投资者在疫情爆发前都处于负现金流状态。而这一比例将随着利率的攀升而扩大。


考虑到最近公寓预售活动显著下降,以及一些项目由于成本上升被推迟或取消,2023年的租赁市场将更加紧张。


恢复平衡


预计到2023年,随着销售和价格的下降,加拿大的大部分住房市场(60%)将实现平衡。Re/Max周二发布的2023加拿大房地产市场展望报告,和加国各地经纪人的分析都支持这一趋势预测。



Re/Max的报告指出,大多地区、大温地区、卡尔加里、里贾纳和温尼伯的市场已经处于平衡状态,其中卡尔加里预计将在明年进入卖方市场;温尼伯预计将在明年进入买方市场,然后在年底再次恢复平衡。渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯现阶段和2023年的大部分时候,都将是卖方市场。


Re/Max认为,大温地区房地产市场的平衡状态至少会持续到2023年第二季度。现在是升级住房和搬迁的买家引领了消费需求,首次购房者紧随其后。



“购房者侧重权衡价值与市场机会,“换大屋”是第一位的需求,同时首次购房者也能够利用市场降温的机会提出有条件的报价。”Re/Max All Points Realty 的经纪人Tim Hill说, “有趣的是,首次购房者的需求会促使想换房的买家出售他们现有的房产。我相信这将是2023年大温地区房地产的主要特点和增长趋势所在。”


独立屋仍然是大温地区的主力住房类型,预计到2023年,“换大屋”的家庭会越来越多。对于城市中理想的社区,地理位置和近天车站将对采购决策起到决定性作用。公寓价格预计将持续下跌至2023年,而豪宅市场预计明年开局缓慢,然后在2023年下半年达到平衡。 



Re/Max还预计2023年加拿大的住宅均价将下降3.3%。


安省和加拿大西部的价格跌幅最大,一些市场的平均售价可能下降10%至15%。安省的一些城市尤其脆弱,预计大多地区(11.8%)、巴里(15%)和达勒姆(10%)的价格下降幅度更大。BC省的部分地区预计也将出现价格下降,如大温地区(5%)、基洛纳(10%)和纳奈莫(10%)。


与此同时,大西洋省和阿省的部分地区2023年均价看涨,其中哈利法克斯涨幅8%,卡尔加里7%。



至于房地产市场预计何时回暖?Re/Max认为,这取决于央行接下来的加息行动。买卖双方一直在观望加拿大央行的政策利率峰值会落在哪里、房地产价格会有什么反应。但是,对买卖双方而言,都不可能永远等下去。生活在继续,人们结婚、生子、离异,这些变化会推动他们采取行动。


这种情况下,如果央行暂停升息或者放慢步伐,加息25个百分点,买家会更有信心。



没人知道央行预期的利率峰值是什么,但是过度紧缩可能会推迟房地产市场的复苏。Re/Max的总裁Christopher Alexander对此持乐观态度,认为央行将保持谨慎,以尽量避免让经济陷入衰退。


Alexander认为,与去年春天相比,狂热的市场已经降温,买家有能力提出条件,并在进入市场之前深思熟虑。“时机已到”,渴望重新开始找房子的买家可能不需要等待央行的明确表态,就能买到一套好房子。





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