作为投资产品之一的房地产投资，离不开房屋按揭贷款等必备的金融工具，否则投资收益会大打折扣。笔者在《加拿大房地产投资回报率怎么算》一文中提到了，利用银行贷款进行地产投资，比付全款购房，投资回报率高近一倍。投资者眼中的很多金融理念与其他人是不一样的。让我们用投资者的眼光重新解读一下我们认为已经熟悉了的金融知识吧。

储蓄（Deposit）。对于地产投资者来说，储蓄20%的首付款是做下一次地产投资必须要完成的家庭作业。平时的账单要付，自住房的按揭贷款要还，各种保险和税费一大堆，如何才能快速攒够20%的首付款呢？地产投资者采用的非常规的储蓄方法包括：在办理自住房按揭贷款时，申请信用额度，例如，BMO的Home Owner Readiline或丰业银行的STEP产品，在偿还自住房贷款时，归还本金可以通过信用额度取出，用做购买投资房的首付款，可用的信用额度成了储蓄投资房首付款的工具；将加速偿还自住房按揭贷款的提前还款资金，取出用于投资房的首付款，例如，从BMO的Mortgage Cash Account中取款，用作购买投资房的首付款；检讨自己的TFSA投资收益，如果连续两三年，收益率比通胀率还低，就坚决取出，用于地产投资；利用休产假的机会，将投资收益差的RRSP中的投资款取出，用作购买投资房的首付款。在地产投资者眼中，“储蓄”不是简单地把现金放进银行，而是为了地产投资，将可以利用的现金或可转为现金的资源进行整合，用于回报率较高的地产投资。收入高，负债低的家庭，投资地产的能力，受制于首付多少，而不是借款能力，例如，目前TDS比例在32%以下的家庭，能够买多少钱的投资房，基本上就是首付款决定的，这样的家庭首付20%即可，所以，首付4万，可以买20万的投资房；首付6万，可以买30万的投资房；首付10万可以买50万的投资房。。。储蓄首付款，是地产投资的第一步，上述工具都是你的储蓄工具，虽然简单，可善用者，方能胜

预授信(pre-approve)。有了首付款，需要做的是，申请银行按揭贷款的预批。大多人的习惯是，有了目标房产，再申请预授信，但作为专业的投资人，通常是在准备好首付款之后就申请贷款预批，待找到房产立刻就可以下一个没有贷款条件的OFFER。预授信的有效期为180天，这期间投资人可以放心地找房子。房贷，对于房产交易至关重要，对于卖家来讲，没有贷款条件的OFFER才有意义。

投资回报率的计算(ROI)。投资什么样的地产，有很多争议。有些人认为，地产投资，关键是“选地”，交通便利，地块大的地产升值快。另一些人则认为，投资地产，是要利用杠杆——20%首付，80%贷款加上稳定的租金收益，可以达到提前退休的目标。无论哪一种投资方向，投资人最关心的是，投资回报率，即，年收入与投资成本的比例。作为地产投资者，你可以不用学会如果计算ROI (return on investment)，但引导你做地产投资的专业人员应该会计算并解释给你。例如，同时有两个市中心的楼花在预售，选择哪个？当然是ROI值高的更好。具体某一处房产的投资回报率要根据具体数据计算，但投资回报率高低的共同趋势是相同的：

l 因为有杠杆效应，贷款首付比例越低，投资回报率越高。

l 房价与租金的比例越低，投资回报率越高，例如，多伦多的地产投资，这个数字在200以下，是比较好的投资。

楼花按揭贷款。（mortgage for pre-construction projects）很多朋友在了解了楼花按揭贷款之后，会说，“红雨，你应该早一点向大家介绍这种金融产品。”。大家可以在GOOGLE的搜索栏中输入“加拿大楼花贷款+红雨”，看看我是从什么时候开始介绍这个金融产品的。笔者个人的意见是，如果你连什么是楼花按揭贷款都不知道，最好不要投资楼花，或介绍朋友或客户投资楼花，否则风险太大了。

偿债能力（Total Debt Service）。偿债能力指数。投资者能否有能力借款购买投资房，取决于自住房贷款的供款额，TDS公式在CMHC网站上有解释。从经验上，有自住房，且自住房有贷款的情况下，如果家庭每月债务总支出与家庭总收入的比例在40%以下，则投资人有可能从银行贷款购买投资房产。具体借款金额要看投资房产的租金收入和借款人的首付款金额。

很多朋友说，他们也有考虑过地产投资，但不知道从哪里开始，要具备哪些条件，掌握哪些知识。像我们购买RRSP一样，不是我们学了金融和债券专业之后才敢去买互惠基金或债券，地产投资所需要的金融知识不是很多，能够充分理解上面的这些基础知识已经足够了。至于如何判断地产市场的走势，起伏周期，管理和选择租客和房产，则需要与其他地产从业人员合作。想了解更多与地产相关的金融知识，欢迎订阅“红雨谈地产投资”系列文章，

以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。

作者：王红雨 来源：我住加拿大