2014年已过一半，也该来个半年度总结了。盘点这半年来Trina被客户最多问及的问题，莫过于“房价到底还要涨多久？”了。相信都没少被客户问及这一问题，也相信没有多少人可以明确回答客户说究竟房价还要涨多久。不过，我们依然可以肯定的说，目前的房价还在涨。

多伦多地产局新出炉的七月份大多伦多地区房地产销售报告显示着，房地产销售量相较去年同期上升了10%，销售量达9198单，这是有记录以来第二高的七月份销售量。而平均售价，则同比上升了7.5个百分点，均价达55万加元。看着这些数据，不禁让Trina想起前几年房价刚刚显现大涨幅的时候，一连串的“破纪录”“创新高”字眼不断见报。紧接着，各种“看跌”声音开始不绝于耳。但到了今天，记录仍在不断刷新，涨幅仍在不断攀升。不要说大众，就是业内人士也要问：到底，房价还要涨多久？

“涨多久”属于一种结果，而结果自然是由一个或多个原因造成。“涨多久”这一问题之所以难以肯定回答，就是因为形成这结果的原因非常的错综复杂。下面就让我们一同来探讨都有哪些因素一直在支撑着房价的不断上涨。  

一，移民人数的不断增加

尽管近一两年来，加拿大的各项移民政策都有重大调整，但移民条件只是更加苛刻而已，但却并没显现出加拿大要限制移民。基本上，加拿大近年仍以每年23万到26万人次的速度接收新移民。有房产数据显示，在2000年的时候，每栋高级公寓楼的单元数量只有三百到四百个，到了当前，每栋公寓楼的单元数量已经增加到六百个。而且专业人士指出，这公寓单元增长的数量仍然赶不上移民人数的增长速度。那独立屋的数量就更无法跟上了。由此，移民人数的庞大可见一斑，而他们对房屋的需求更是显而易见。房屋数量增长的速度够不上移民人数，房屋在求过于供的情况下，它的价格也只能是不断上涨的态势。

尽管当地人对移民大量到来所引发的房屋抢购潮颇有微词，但是作为一个移民国家，只有移民的大量到来才能促进经济、就业、国力的发展。加拿大政府深知移民背后的巨大价值，所以一直开放着相对其他国家宽松的移民政策。目前来看，各种类别的移民数量在短期内都不会大量减少，因而移民数量对于房价的决定性力量依然强大。

二，土地资源的不断减少

这里的土地资源指的是可建房屋的土地资源。按说，对于加拿大的辽阔疆域，移民再大量增加也不会将土地资源占用完全的。但是，加拿大并不是每一个区域都能吸引大量的移民前往的。移民还是喜欢聚居在温哥华、多伦多、蒙特利尔这些繁华的地区，但这些地区寥寥可数。同时，这些地区的土地可用面积是有限的。以多伦多为例，房产建设可以往北、往东、往西发展延伸，但是，各种设施如大众交通、购物场所、娱乐场所等并不能马上跟上。到最后，置业者的目光还是会投射在交通、生活、教育、就业都较为方便的地区之上。这也就造成了市中心、北约克、万锦、士嘉宝等地区房价的持续上涨。

而且随着移民人口的越来越多，为了承载这些人口，城市必须大量兴建高层公寓，用于兴建独立屋的土地就越来越少，也显得独立屋越来越矜贵，就造成现在独立屋的抢夺战了。

三，人工成本的不断提高

在加拿大生活的人都会变得很能干，因为自己动手相比付费他人服务可以省下不少钱。所以，不管是中国来的“三代单传”，还是弱质纤纤的家庭主妇，普通的饭菜烹饪和家具安装都一一通晓。房屋，它是不会自己建造起来的，依靠的还是人的劳力，因而人工的成本也必须加在房价里头。看到这，肯定有人会认为：二手房总不能将人工的成本也算进去了吧。但是，你试着回想一下：在居住过程中，你做过维护吗？以及，你在卖房之前做过的或简单或繁杂的售前装修吗？这一切，如果自己能全部DIY完成最好，但应该没几个人能做到，所以人工的花费还是不可避免。而且，别忘了人工并不是恒久不变的。这两天一位客户对我抱怨，说想找个装修师傅翻新厨房，对方挑活不说，价格还非常高，而且排期还是在三个月后。客户都恨不得自己去拜师学艺当个装修师傅去。你对自己的薪水有上涨的要求，建造工人和装修师傅也一样。

同时，人工成本的提高是具有连锁反应的。各种建筑材料的价格成本，包括了原材料的费用与人力加工的费用。如果人工涨了，建筑材料也就不可避免的要涨价。所以，建筑材料一旦上涨，房子的建造成本高了，新房的整体价格也就只能提高了。所以，现在楼花的价格也相较以往上涨不少，置业者和投资者的投资成本也在无形中增加。

四，投资需求的不断增加

我的一个客户，一家三口登陆多伦多后，无论是刚开始租房还是初次买房，都是选择公寓。他们买房那时候，独立屋的价格还没涨上去，但他们就是喜欢公寓的生活方式，够简单，所以坚持要住公寓。不过客户最近却要求Trina帮他们选购一个独立屋。我问是否公寓住的不满意，他们说不是。是因为他们身边的朋友都是住独立屋，房价上涨后，房产增值不少，一对比自己的公寓，显得他们的投资效益非常低，有鉴于此，他们决定换大房。我问他们一家是否准备好应付独立屋的琐碎杂事，他们说其实还是喜欢简单的生活，但是时势如此，他们也不想落后于人。其实我听了这番话后，不胜唏嘘。房屋本是一个生活的需要，但现在都成了生财的工具。然而，这就是当前多伦多生活的写照：你不投资房产，自有别人投资房产。

综合支持房价一直上涨的四大要素，你会发现其实一切都是“人”在作祟：人的数量、人的价值、人的欲望，这些共同造成房价居高不下的局面。可是，有人能够说出加拿大何时不开放移民吗？有人认为人工或物料的价格会下降吗？以多伦多的发展速度是否能在短期内开辟新版图并且完善生活上的所有需要呢？那会有人不喜欢不劳而获的投资获利吗？如果都不能肯定回答上述问题，那也就无法确定何时楼价会停止上涨时。这就是多伦多的房市状况。套用客户的话作为此文以及2014半年度房市的总结：时势如此，你不想落后于人，就只能赶紧下手！（Trina Wang）