“买家小心”( B u y e r beware)或是“买家自负”,是用以形容把东西买回家后,才发现有问题的用语。也就是说“运气差透了”(tough luck)——当你买那件物品时,它已带有瑕疵。
Pedlar就是一位运气较差的买主,所幸他找到确凿证据证明卖家有所隐瞒,才获得赔偿。
事情是这样的:2011年10月,Jason Pedlar和Mary Kalfleisch从Daniel McDevitt和Elizabeth Jakobczak手中,购入Caledon一间楼龄35年的物业。他们在交易前已经验屋,验屋结果指物业的排水设施足够。
交易在12月中完成,两个月后的2月20日,Pedlar发现地库的浴缸和洗手盆有污水阻塞,清洁公司Roto Rooter清理了下水道后发现,有段管道被堵塞,无法完全清理。视像检验显示,有水淤积在水管内。修理报价为6,000元再加统一销售税(HST)。
Pedlar联络他的保险公司,同时得悉工程需要更多时间和金钱,因为地库的混凝土厚达36寸。由于工程进行期间产生沙尘和嘈音,他们需要搬到酒店暂住。当时Kalbfleisch怀有身孕,保险公司向他们支付了住酒店的费用。
Pedlar后来从皮尔区政府得悉,当局2010年曾派维修人员两度到访该物业,调查并清理污水堵塞。政府在当年7月第2次到访后,向McDevitt发信,告诉他仍有其它地方需要维修。
在这类情况下,卖家一般难以推脱责任。如果卖家已知物业出现严重问题,而那些问题未必会在验屋过程中发现,而卖家又选择不公开,有很大机会被告上法庭。
Pedlar和Kalbfleisch入禀法院,索偿保险不赔偿的部分维修费用14,945元。另外,他们再索偿5,000元作为严重损失赔偿金,因为他们不得不搬离家,并且在家外生宝宝。
McDevitt在庭上承认,地库的浴室有问题,但政府已派员维修,对方说如果半年内没有问题,污水问题便已经得到解决。他也在庭上表示,地库的浴室在2010年7月前都没有问题,至2011年卖出物业后才有问题。他说没有通知买家,是因为觉得事件不构成问题。
今年5月,Barrie小额钱债法庭助理法官John Rose引用隐藏缺陷的法律条例对此案做出裁决。他说,如果卖家知道物业问题会令买家于使用物业或愉悦感上造成损失,便要知会对方。
皮尔区政府的检查员作供,指他们曾与McDevitt讨论过水管的潜藏问题,并向法官提供一封信件,内容证明McDevitt早就知道水管的结构问题。
法官判定买家获偿10,500元维修费,但不能获得严重损失赔偿金,因为卖家没有恶意,而且也没有证据显示,事件令买家精神受损。
此案中,幸好买家得到皮尔区政府提供的证据,才能支持他们的立场。如果没有这证据,便会很难证明卖家一早就知道下水道存在问题。
事件的教训如下:
1买家验屋时,需要考虑对较旧的物业进行地下水道测试,纵使成本会增加200至300元。
2卖家应公开所有结构问题,避免日后被控告。(Mark Weisleder)