卖房第一步就是给房屋评估其市场价值，也就是说估价。没有卖家不想给自己的房子卖出更多的钱。卖家的想法并没有错，但问题的关键是不是卖家认为自己的房子值多少钱它就能卖多少钱，决定一个房子的市场价值的因素很多，甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。

也有朋友会问政府不是对房屋有一个评估价吗？可以参考政府的评估价吗？其实大家都知道政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据。政府房屋评估价的主要作用是用来作为计算税率的基准而并不是建立一个房屋市场价的标准。评估价乘以政府定出的税率就得出了屋主应付的房产税。每年政府有关机构都会对每一个独立的物业出一份评估价，简单来讲房产的评估价包括两部分：土地价值和房子价值，两者相加就是这个房产的政府评估总价。

一个有经验的卖房经纪给出的您房屋的市场价格(或者叫价)常常会和政府评估价差别很大，这主要是因为：

1. 两者时效不同，政府评估价是政府的评估人员对您的房屋在上一年7月1日的市场价值的评估;而专业经纪是对您的房屋在最近半年甚至最近1-2个月价值的评估。

2. 评估的方式不同，在政府评估时，评估人员面对的是全部GTA的房产，他们能够做他们只能根据相邻街区的上一年房屋平均售价做一个对比或者参考，从而给出一个大概的价格。相反，专业经纪对比的是“即时”刚刚售出的附近房屋的价格，并且会综合考虑，整体的经济走势，政府各种政策，银行利率，甚至您的房产周边发生的能够影响房屋价值的各种因素—-例如，新建的公交车站，学校，商场，政府出台的新的规划，甚至上周发生的刑事案件等等。

3. 评估的准确程度不同，政府评估价所参考的项目主要是，Lot，土地面积;房间总面积;建筑年限等，十分粗线条的，根本反应不了，土地的位置对其价值的影响;反映不了面积相同的两间房屋所用建筑材料的不同，更反映不了房屋朝向;平面布局;高档建筑材料等所形成的房屋价值的差异。而专业经纪是会认真考量其中的每一个细微差异，给出相对准确的评估价格的。

4. 可信程度不同，政府在每年发出上一年的评估价后，通常给业主30天的上诉时间，如果业主认为政府评估价过高或者过低，都可以提出上诉。虽然，提出上诉的比例不高，但是因为程序相对简单，审查也不甚严格，有些深谙其道的卖家就利用了这其中的漏洞提供不实证据而恶意提高自家房屋的政府评估价。误导买家。 例如：某个业主在政府规定期限内上诉说自己家里做了某处的装修，改造，花费是多少，评估部门一般不会亲临现场核实而只要提供一些诸如与工人签订的合约， 买材料的收据，甚至仅仅是个人说明而已就会增加房屋的评估价。所以如果过分迷信政府评估价可能会造成重大损失的。

那么究竟如何给房屋估价呢？滑铁卢大学的调查统计显示：房子在挂牌的最初2-3周内最容易成交，21天之后，潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以，在上市的前3周是否能吸引到合适的买家变得极为重要。叫价过高可能会导致流失真正的买家。但叫价过低会在市道低迷时可能会导致邻居和附近其他正在售卖的业主的恐慌，导致大家纷纷降价，引发恶性竞争，最终谁都不能卖出。

一般来说，都有哪些常规的估价方法呢？

方法一：对比附近在卖房屋的价格

在选择对比范围时，研究结论最可比的空间范围在500米之内 而不超过1公里，否则两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都发生了较大的变化，不再可比。比较时首先，是房间面积，数量和所占土地的面积的差异最好在10%- 15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑，建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。为了更好地给自己的房屋定价，无论您用什么办法在挂牌之前都应该对周围的能和您形成竞争的在卖的房屋实地考察一遍，这需要花费一点时间，并且如果没有经纪帮忙几乎很难完成。在走访的时候需要提醒自己，换个角度权当自己是买家而不是现在的您，认认真真地把您对每家房子的真实感受写下来，包括：

1)每家房子吸引您的地方，和您不喜欢的地方;

2)您对每个在售房屋的需要改善和提高的意见和建议;

3)假定您是卖家您认为各个房子的价格怎样，您愿意出多少钱买对方的房子?

4)一定不要忘记，卖方可以随意要价，不排除个别卖家要了天价的情形出现。

经过以上实地走访，您一定大获裨益，对您的房子的实际价值会有一个更为客观的判断!

方法二：对比已售出房屋的价格

除了在售房屋之外，最近3个月内已经售出房屋的价格更有参考意义和价值，按照上面的选择参考房屋的方法和范围，逐步把参考房屋的数量缩小至3家左右，然后，要根据房屋市场的情况拿出最终定价。一般来讲：

1)在买方市场情况下—–市场冷淡，经济萧条，供大于求的情况下，要价一般要低于参考房屋价格的5%左右;

2)在卖方市场情况下—–市场活跃，成交量大，经常出现抢Offer的现象，供不应求的情况下，要价应高于参考房屋价格的10%左右;

3)在市场比较平稳的情况下—– 应基本按照参考房屋价格的定价。

方法三：成本加成法

在一些成交不活跃的社区，可能最近1-2年都没有成交记录也没有人拿出来卖过，那么可以计算出自己的买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。

方法四：主观定价法

一些独一无二的房屋，一些卖点极为突出的房屋因为独一份，卖家相对具有定价权，可以根据自己的意愿来定价，碰上喜欢的也只好出这个价了；这个定价方法的缺点就是可能曲高和寡都没有人看和下OFFER.毕竟做一个守株待兔的卖家很难实现愿望。毕竟为了自己喜欢而不计代价的“冤大头”少之又少。

方法五：综合法

将以上四中方法综合起来运用，并在房屋正式上市前运用肖郎庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试，在测试后再进行修正最后得到一个精准的定价。（肖绍军）

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