换房过程中常常有许多事情需要考虑，或出于生活需要，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。那么在财务上，有哪些需要注意的问题呢？

加拿大的华人移民中，很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女，或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化，使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买 卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行和LENDER的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷 款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如 果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误， 则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比 较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将 卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两 个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用 房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。例 如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元；旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即 1800元；原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入 12000（10000+1800-1600）元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减 法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为（4200+1600）/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自 己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房 的消费者来说，财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（bridge loan），银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房 价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20 日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净 值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于 20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处 理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。