BC省为了减少房屋空置鼓励租房并给出税收优惠，例如投资房产装修可以抵税，但是现实中的情况比较复杂。

例如这位网友的提问：

我有一套复式公寓，之前一直租给别人。等上家租客搬走后，我就把公寓全面翻新以便日后重新租出去。

等我翻新完公寓，有一个买家感兴趣，于是我就把公寓卖了。

有人告诉我，由于我的公寓在卖房时不是出租状态，所以不能用装修费抵税。我想争取一下，因为我当初翻修也是为了公寓能以更好的状态再出租。

— Shawn

如果你有兴趣了解自己是否有资格申请翻新费用，包括财产税，保险，租金损失等，这篇文章或许可以帮到你。

总体来说，装修抵税适用于两个群体：一是老年人，他们可以申请联邦政府（Federal Home Accessibility Tax Credit）或者省政府提供的抵税额度。BC省提供的项目叫Home renovation tax credit for seniors and persons with disabilities，老年人和残疾人均可以申请。

第二个受益群体是拥有二级套房（secondary unit）的家庭，可以申请的项目是Multigenerational Home Renovation Tax Credit。

业主通常可以免除物业税、保险、利息、物业费、维修等相关费用。即使当时出租屋没有租出去，业主也可以申请从其他收入来源中扣除该笔费用。

下面，专家对网友Shawn的问题做出了解答，首先，围绕两个概念：资本支出（capital expenses）和当前支出（current expenses）。

“对于出租物业，修理和翻新是有区别的。修理被称为当前支出，这部分支出可以抵税。翻新是资本支出，不能抵税。

根据加拿大税务局（CRA）官网的详细介绍：

当前支出通常在短期内重复发生。例如，对木质房屋外墙刷油漆就属于当前支出。

资本支出通常会带来持久的收益。例如，在木质房产的外墙上安装乙烯墙板属于资本支出。

CRA 为区分当前支出和资本支出提供了指导方针，包括:

支出是否提供了持久的收益? 如果是，它更可能是资本支出。

费用是否用于维护或改善物业？如果是改善，那么更有可能是资本支出。

费用是属于房产的一部分还是独立的资产？如果是独立的资产，比如设备，那么更有可能是资本支出。

费用的金额多大? 如果金额高，那么更可能是资本支出。

为了出售房产而进行的翻新费用是否是已付款项？如果是预付，那么更可能是资本支出。

在Shawn的案例中，专家给出分析：

“为改善房产而进行的装修是典型的资本支出。对你来说，由于房子没有因为翻修而被租出去，你的一些费用，比如房产税、保险、利息、水电费和物业费可能被认为是资本支出，这意味着不能抵税。  ”

其次，专家介绍了另一个概念“软成本”（soft costs）。

根据 CRA 的说法，软成本是为了使房屋更适合出租而进行装修的费用。这些费用除了刚才提到的物业费等，还有律师费或会计费。

“软成本可以从你的租金收入中扣除，但是扣除的范围仅限于赚取的租金收入。按照你的描述，你的支出可能被认为是资本支出，增加您的调整基本成本（adjusted cost base）和减少资本收益出售的财产。”

最后一组概念是资本收益（capital gain）和营业收入（business income）。

“另一个需要考虑的因素是，如果你翻新并出售了这处房产，你卖房得到的资本收益(本来只需要缴纳50% 的税)就有可能被视为营业收入。在购买一处房产后不久就将其出售可能被视为转手，由此产生的营业收入需要全部纳税。”

“虽然无法通过租房抵税，但你至少可以在卖房时通过减价益来节省一些税收。”