瑞士银行报告:温哥华地产泡沫指数走低,房市疯狂时代已结束

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据《金融邮报》、Daily Hive等多家媒体报道,瑞士银行集团(UBS)9月30日发布《2019年全球房地产泡沫指数》。

 


房产泡沫指的是对其的估价发生错误,而这种错误是实质性和持续性的。但泡沫的存在很难证实,一般而言,证实它的日子也就是它破裂的时候。

 

在最有可能面临房地产泡沫风险的城市排名中,德国的慕尼黑名列第1,香港名列第3。

 


加拿大的多伦多和温哥华则分列第2、第6名。

 

值得一提的是,虽然温哥华排名前十,但今年的泡沫指数1.61,远低于去年的1.92和前年的1.80;多伦多也是如此,近三年指数呈现逐年下降的趋势。

 


报告称,温哥华的房价年比增长已经从10%降到-7%。

 

这也从侧面印证了,这几年的宏观调控对房市“软着陆”起到了一定作用。加拿大最热门的两大地产市场,正在逐步走向平稳。

 

不过报告称,目前按揭利率持续低位,加元持续疲软,加上房屋供应紧张,短期内房价不可能出现大幅调整。

 

报告称,目前温哥华房价比10年前仍高出75%,房屋供应好转,房市暂时虽不会再次大幅翻身,但因利率超持续维持低位,贷款环境诱人,房市也不会大幅下滑。

 

总体来看,目前加拿大房市疯狂时代似乎已终结,利率环境虽诱人,但经济增长稳定,未来房市有可能进一步放缓。

 

全球房价担负力最差的城市分别是香港和伦敦。

 

全球房价担负力最差城市排名中,温哥华排名第10位,买普通公寓(650尺)需普通工薪族8年收入;多伦多排名第20位,普通工薪族买普通公寓(650尺)需6年收入。

 

前十名还有阿姆斯特丹、法兰克福、巴黎、苏黎世、伦敦和旧金山。东京第14位,纽约第16位。

 


报告称,欧元区大城市因利率持续低位,经济增长强劲,房价泡沫最严重。全球多数大城市房价增长持续放缓,平均房价增长自2012年来首次滞缓。2008年全球金融危机前,未偿按揭总额增长高达2.5%,超过GDP增幅,但目前全球借贷增长开始与GDP增幅持平。

 

专家指出,虽然证实泡沫的难度很高,但可以使用由历史数据生成的房地产价格走向模式,并根据它指明一些典型的泡沫特征。

 

该研究的主要作者、瑞银全球财富管理瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey说,“泡沫出现时,一个典型的迹象是房地产同大众收入和租金严重脱节。”

 

“考虑房地产市场处在泡沫风险区域,投资者应保持谨慎”,“抑制房产进一步升值的监管措施,已经引发了一些过热程度最高城市的市场调整。”

 


Holzhey表示,报告计算了房价增长同实体经济增长之间的偏差,贷款的活跃程度和建筑工业的活力也都是计算的对象。他还尤其比较了一个城市目前的房地产价格状况同长期以来的平均值。

 

他承认,以上手段不适用考察中国一、二线大城市的房价泡沫,因为观察中国城市的年限还不够,“我们至少需要25年至30年时间,才能得出有说服力的评估。”这也是本年度“全球房产泡沫指数”又一次不含中国内地城市的原因。


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