2月20日，一项史无前例的诉讼将在BC省最高法院（BCSC）开庭，49名多项产权公寓（strata corporation ）业主要求解散共管公司，由法院裁决是否可以整体出售该公寓。

这起诉讼能够被受理源于2016年7月29日通过的第40号法案。该法案首次允许一个多项产权公寓解散共管公司的触发条件从100%业主通过减少到80%的业主通过，但法案仍然保留对少数业主权利的关注，规定即便达到触发条件，也需要通过法院做出最终裁决，但无论如何该法案已为多项产权公寓的投资打开了一扇窗。

名为Brandywine的多项产权公寓位于高贵林，1976-1977年间建成，现有58名共管业主，面临着巨大的维护维修成本，同时有名为Anthem Properties的公司愿以3200万加币的价格整体购买该公寓。在维修维护公寓和出售公寓之间，58名业主产生了巨大分歧。49名业主支持出售公寓，另外9名业主表示反对。

法律人士介绍说，法院在历史上几乎没有同意过多项产权公寓在投票不是100%一致的情况下批准解散共管公司。但在去年通过的40号法案给了多项产权公寓解散共管公司更宽松的条件。在Brandywine公寓之前，已经有名为Twelve Oaks的多项产权公寓向BC最高法院申请诉讼，但尚未开庭审理，Brandywine公寓将是第一个在法庭审理的此类案件。这一判例至关重要，直接影响多项产权公寓解散共管公司的实际操作。

在Brandywine公寓案中，业主的投票是压倒性的，84%的比例使得他们达到了40号法案的触发条件。如果法院支持业主解散共管公司，接下来法院就有权裁决是否支持49位业主提议的出售公寓方案。

Brandywine49名支持售出公寓的业主强调，房地产经纪人通过广泛的营销活动和竞争性投标程序，帮助该项目得到了4个初步报价和2个进一步的报价，其中1份报价愿以3200万加元的价格购买该公寓，而该报价是高于当前市场价值的，这符合全体业主的利益。

而买家也在收购协议中注明，收购后允许业主在自己的家中继续免费居住6个月，以使得所有业主有充分时间准备下一步生活。支持售出的业主认为，这会帮助法院判断该销售是否对不想出售的业主有显著的不公平。

在诉讼请求中，还提到了多项产权公寓都要面对的棘手问题，就是巨额的维修维护费用。在多项产权公寓中，共管业主不能通过投票反对修复公寓中必须修复的东西，比如坏掉的电梯。但大部分出现在1977年之后的多项产权公寓其银行账户中的资金余额和巨大的维护成本已经构成巨大矛盾。

支持售出的业主认为，如果法庭不支持他们售出公寓，没有人知道他们将用什么钱来维护公寓正常使用。修复和维持共同财产是基本的法律义务，但如果没有能力履行也只是一纸空文。

更要命的是，如果法院不批准出售计划，部分业主也无力支付维修维护公寓的费用，他们将被迫卖掉自己的房屋用于履行对多项产权公寓的法律义务，对这部分业主将是灾难性的结果。这也是49位业主希望法庭重点考虑的因素。

在BC省，多项产权公寓是伴随着“多项产权物业法规”（Strata  Property  Act）于1977年7月1日开始诞生的。每一个单元的业主就都是公寓的部分拥有者，公寓由所有的业主共同拥有并且共同管理，共管式物业便由此而来。

当任何一幢多项产权的公寓建成后，所有单元的产权便注册在BC省的“土地产权办公室”（Land Title Office）。根据多项产权物业法规，此处共管式物业整体便自然形成一个“多项产权公司”（Strata Corporation），而每一个业主便自然成为此公司的成员，拥有产权的同时，有权参与管理。

理论上共管公寓的业主有权力出售自己居住的单元，但由于产权的特殊性，在银行贷款会受到特殊对待，所以卖不上好价钱。而整体出售又需要全体业主通过，100%的一致在现实中是非常难以完成的任务。所以收购多项产权公寓进行地产开发是很多地产商无法触摸的梦想。

但2016年月2日通过的40号法案将100%一致松动为80%以上一致就可以申请法院裁决。这也让嗅到商机的开发商激动不已。毕竟多项产权公寓大多占据着寸土寸金的城市繁华地带，而且土地使用性质无需再经过政府审批，是非常适合开发建设的城市地块，以往受限于法律约束几乎没有办法收购成功。如今却有了有利于整体出售的法理依据，反应敏锐的地产商自然不会放过机会。

Brandywine公寓案作为第一个在BC省法院开庭的多项产权公寓解散共管公司案意义重大。在以判例为司法基准的加拿大，一个成功的先例将为多项产权公寓投资拉开新时代的帷幕。本案结果如何，敬请关注！