温哥华楼市正处于各方力量胶着拉扯的状态，中国政府的外汇管制，卑诗省府又打又拉的暧昧态度，中国民间资金仍在设法突围，原因很简单，他们到大温投资热情不减。变数实在太多，需要细致梳理，冷静思考，才不会误判形势。

中国出台严厉的外汇管制，民间汇往海外资金超过等值一万美元以上的交易均须往上呈报。海外媒体普遍认为，华人投资海外房地产市场的动能因此熄火。情况果真如此吗？

资金流出的明与暗

大多数人只知这是资本管制，并不了解把人民币兑换成外币，需要经过一个集中管理的过程，每名中国公民每人每年最多可以兑换5万美元，这个数字对于购买房地产似乎很低，而它也的确如此。

温哥华2016年12月物业的基准平均价格为897,600加元（689,805美元），外国买家在加拿大没有工资收入，所以他们需要支付30%的首付，大约是179,520元，超过可以兑换限额的3倍。

那么，他们如何才能成为最大的外国房地产买家呢？

所谓上有政策下有对策，这些人通过家人、朋友、陌生人收费、地下钱庄等方式，把资本化整为零，避开当局监管，把钱转移到国外的单独银行帐户内，最后再把这些钱拼合成首付款。整个过程重复操作，直至你的钱用完了或是房子完全归你为止。

洗黑钱的理解很不同

洗黑钱拿来对中国资金外流做界定，其实充满争议，按照加国官方的理解，流入加拿大在不少钱属于相对温和的“洗钱方式”，钱的来路不一定有问题，由于没有证据证明是来自犯罪所得，加拿大政府其实是乐意让它们流入境内的。

但是这一切在2017年的1月2日发生了改变，中国人民银行和国家外汇管理局（SAFE）设置增加新的障碍，公民换汇前需要提交一个声明，对用途做出合理解释，超过20万人民币（29,000美元）的汇款须逐级上报，并且禁止购买债券、“保险类”产品和房地产。

不过请记住，即使你汇出的钱是来自自己的薪酬或是多年积攒下来的，在官方的严格要求下，通过不法渠道流出都算是洗钱，这与西方人眼里的犯罪洗钱有着本质的区别。在不少情况下，“中国式洗钱”其实只是在做家庭资产的转移。

如何影响温哥华房地产？

严格外汇管制无疑将影响世界各地的房地产，尤其是温哥华这样一个备受中国买家青睐的地方。来自卑诗省财政厅关于外国买家的数据，我们可以看到2016年6月（跟踪的第一个月）到2016年11月之间，外国买家共购入4,515房屋单位。这期间房屋均价为1,012,372加拿大元，约为卑诗省家庭收入中位数的14倍。

按照房屋均价，外国买家提供30％的首付款后，剩下708,000加元余额，按照年率4%，30年摊还，税前月供$ 3,369 ，每年累计40,428元。这个数字显然远远高于外汇管制的门槛。若是根据当前的外汇管理政策，将来钱拿出来的难度肯定是增加了。

卑诗省跟踪外国买家仅6个月时间，而温哥华作为中国买家的热门目的地则更久了，需要逃避资本管制的人数肯定高于这个公布出来的数据。短期之内国人投资国外房地产市场的动能不济是肯定的。

但是要全面看待大温楼市，还有几个关键点值得留意。温哥华这座加拿大最宜居的城市，它的吸引力不仅来自海外，也来自北美本身！

这里有几组数字非常重要，小编特别拿出来提醒大家注意：

(一)人口

1）由于省际移民和国际间移民的推动，低陆平原人口继续以惊人的速度增长；

2）根据卑诗统计局的数字，在2015年7月1日至2016年6月30日的一年时间里，人口净增长多达41,469人！

3）与此同时，素里人口增加了25,980人，一年暴增3.2％。

（二）工资

卑诗省2016年强劲的劳动力市场表现，终于对工资增长产生了积极的推动作用。数据显示，上半年基本保持1％增长幅度， 9月以后更是按年增长3％，去年10月份省民平均每周收益增长0.9％，达到925元。

全年来看，尽管与前年同期相比只是温和增长1.5％，但每月收入增长幅度仍跑赢全国经济表现，比大多数省份强。更高的工资增长无疑促进了充分就业，全省在第三季度失业率低于6％，特别是在大温以外的地区，例如温哥华岛、汤普森奥肯那根地区，为加拿大职缺率最高，达3.6％。

（三）新屋开工

去年，根据加拿大抵押贷款和住房公司（Vancouver Mortgage and Housing Corporation）的数字，2016年温哥华地区新屋开工25,980套，这个数字已经打破历史纪录，却仍然无法适应本地区人口不断增长的需要。

根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的统计，2016年素里住房实际开工量为3,461套，低于前一年的4,561套。

（四）利率

众所周知，推升房价的另一个重要因素是利率。本月初彭博报道指出，如果美国总统川普言出必行，那么加拿大央行可能不得不降低利率。

此话怎讲？根据德意志银行（Deutsche Bank AG）宏观策略师塞巴斯蒂安·加利（Sebastien Galy）的说法，川普计划减税、增加基础设施支出以及调整关税，会导致加国经济放缓，这将迫使加国央行出手，当然，这取决于在美国经济中使用加拿大商品的替代程度。

如果加拿大总体就业下降，就可能对房价产生抑制作用。然而，如果加拿大银行以量化宽松做出回应，也就是说通过开动印钞机的方式，则可能导致通货膨胀，从而推动住房成本水涨船高。

（五）投资人

如果通货膨胀的情况发生，，资本或抽离房地产转移到股票市场，或反之亦然。

大家应该知道本地房地产市场已经放缓，而股市开始起飞，但是谁也无法保证，投资者不会突然转身返回楼市，觉得还是投资固定财产比纸质资产来得更安全，特别是，当川普这个喜怒无常的家伙突然发疯，做出例如向伊朗发动战争这样的举动，也不是完全不可能的。

（六）国内政策走向

总所周知，国内反腐战役正在如火如荼地进行中，这事关未来政策走向。

但是下届政府无论总理是谁，应该都会有政策上的调整，或许会放松部分规则，以增强中国在海外的影响力。特别是外汇储备在经过这一段时期的管控后，回返安全水平，放宽国内资金向往投资，是完全有可能发生的。

综上所述，大温楼市走向其实充满变数，上面这几大要点值得投资人特别留意。