2013年BC省物业估价（property assessment）于上周出炉后，就成了人们热议的话题。从自家房屋估价的涨跌，到所在区域房价的增减，对2013年的房地产市场走势也出现了各种预测。然而数据背后有什么含义，预测中又有多少虚实，新的一年房地产市场将何去何从呢？
房价地税你更关心哪一个
在本地某网站上，有网友发起了一个投票，统计大家的估价是涨是跌，截止记者发稿前，在参与投票的117人中，有44%的网友称估价涨了，而35%的网友称估价下跌。从BC省鉴价局发布的物业评估报告来看，虽然今年的BC省房产总之比2012年相比上涨了2.3%，但是在某些地区跌幅却达5-7%左右。
根据2013年的资产评估，温哥华物业评估值上涨率为了2.08％。三角洲为3.55％，素里5.15％，西温哥华8.8％，而列治文下跌了0.64%。 BC省鉴价局虽然提供了地区物业总产值的平均百分比变化，但这些数据并不是房主在自己的资产评估表上会看到的数据，因为屋主实际所获得的评估数据还包含了新屋建设和翻新、重规划等非市场因素。不过评估还是较能体现市场在一个大方向上的变化。
从整个BC省来看，跌幅比较明显的地区包括海天地区（sea-to-sky region）的宝文岛（Bowen Island）、威斯勒（Whistler）、潘伯顿（Pemberton）和阳光海岸（Sunshine Coast）。惠斯勒的物业评估值下跌3.81％，宝文岛（Bowen Island）下降了6.9％，彭伯顿下跌4.31％。以具体例子来说，威斯勒的一处两卧公寓房，今年较去年的估价下跌了12.6%，而宝文岛的某处海滨住宅，今年的估价较去年下降了23.5%。
相对于评估数据，许多购房用于自住的民众关心的并不是房价的涨跌。在跌幅最大的地区之一海天地区，RE/MAX地产经纪Chaisson指出，在连续多年看到增值之后，外界可能会认为该地区的现在房屋估价下跌会造成大问题。其实买家们并不看重估价，因为它并不一定反应了真实的市场价值。相对来说，购房者更关心的是物业税的问题。
物业税也是大温地区的许多居民所关心的。家住北素里的洪女士展示了自家的物业评估单。她家的两卧独立屋，今年的房屋估价比去年低了 5000多，而地价评估涨了1万8千多，所以整体估价上涨了1万3千多元。但是对房屋估价的上涨，她并不觉得高兴。她告诉记者，自己最近几年并不打算换房，所以房价涨跌不是她所关心的重点问题。“基本上，房子总是在贬值，土地总是在升值。”洪女士说，“土地增值了，地税就会涨。这不就是政府要钱的方式么。”
专营南素里和白石镇地区的房地产经纪人高家斌（Jerry）说道，2013年的物业评估出来后，不少朋友都觉得评估价格比预期价格要高。 “我有一套海景房的listing，去年估价在110万左右，今年是133万左右，涨了大约20%，但我们去年定价140万，也没有卖出去。”高先生告诉记者，政府征收地税，主要是用于学校、医院和社区等公共事业的开销，白石镇没有什么工业，所以政府需要这笔地税收入。现在物业估价高了，估计整体地税总额都要高出不少。
不过，具体到某个城市而言，物业评估值并总是不直接对等物业税的变化，因为物业税和城市的财政预算有关。地产经纪人潘德威（David）表示，总的来说，房价涨，地税也涨，但地税的涨幅与地价的涨幅不是同比例的，地价涨了很多时，地税只涨一点。但是如果有的区房价涨的厉害，而有的区不涨，就有差别了。如何迅速做一个判断呢？潘先生告诉记着：“如果你的房价增幅小于平均增幅，那么地税是减的，反之亦然。在房价下跌时，如果你的房价跌幅小于平均跌幅，那么你的地税是加的。”
地产投资谨防“忽悠” 买公寓赔多赚少
值得注意的是，2013年的物业评估参考日期截止在2012年的7月1日。房地产市场在那之后发生了许多变化。部分地区的评估价格和民众所感受到的房价变化有一定的出入，市场的真实情况显得虚实难辨。
房地产市场瞬息万变，所以在判断房价高低时，不能只看政府做的估价，而是要看这几个月的市场变化。
“（虽然评估显示温西的房价上涨，而列治文略有下跌），现实中我们其实看到一些温西的房子在跌，列治文的房价反而涨上去了一些。所以说政府估价是有时间段的。但列治文的房子也有涨有跌，不稳定性很大。”杜洪说，“温西的房子一向是龙头，前年价格更高，去年7月1日左右价格开始下跌。温西是领涨领跌的，所以跌的时间比较早，现在就能比较明显地反映出来。”
在西温，高端物业闲置的现象已很常见。有许多听信“低点投资”的购房者，如今拿到估价单后，发现自己掉进了坑里。记者了解到，西温山上的某处带室内泳池的三层豪宅，现在竟以月租$1000的价格出租。豪宅闲置，贱价出租，早先在所谓“低点买入”的投资者，不知有多少人是被言论所误导。
除了高端物业闲置，今年的公寓购买热潮的现象，也体现了言论的鼓吹对投资者做决定所起到的误导作用
以多伦多的公寓市场为例来看看公寓市场的浮夸度。根据Emporis公司的调查统计，多伦多目前有147栋高层公寓正在修建中，建成后将为城市增添 56,556个住房单位。问题在于整个市场以投资为主，家庭自住很少。很多公寓投资者以自己现有的房屋做抵押，买下公寓楼花，等竣工后转售或出租。
Veritas 投资调查公司的分析师Ohad Lederer通过派遣秘密买家前往售楼中心调查后发现，许多销售商并不在乎买家是否已经获得银行的贷款预批，而且虚报当地的人口增长趋势，夸大即将移民进入多伦多市的人口数量，令投资者误认为公寓楼在未来会有高需求。今年多伦多的公寓价格已经下降了4.5%，温哥华的公寓价格也下降了3%，却还有消费者排队购买楼花。
杜洪女士告诉记者，在温哥华房价过高的时候，一些公寓发展商利用买家的心理，打出中低档的招牌。30-40万的价格对于小家庭或小有闲钱的投资者来说，的确比较合适。再加上以前也有人在公寓投资中赚了钱，所以引起很多投资者的兴趣。“但是现在短期内想要靠炒楼花赚钱，是不容易的了。”杜洪说，“不过既然买了，又不能转卖，就只能等成交之后出租慢慢拿回回报，或是等市场较好的时候再卖掉。现在贷款那么难，我觉得之后还有想要买楼花的朋友，就要小心了。”
高家斌先生也对记者表示，他个人不太支持过于盲目的condo投资，因为condo的供应量太多，而且需求者大多是投资客，自住不多，购买是为了将来出租。随着供应量的增加，未来租金一旦回落，投资者就会遭受损失。
在判断市场走向方面，还有不少人过分夸大华人富豪买家的对本地市场所起的作用。最近就有本地某知名媒体人提出未来房价会涨的说法，而其理由之一是中国大陆正在重拳打击贪污腐败现象，因此中国国内的贪官们会纷纷把钱送到海外，购置房产。然而大温地区的豪宅，有多少是所谓“中国贪官”购买的？“中国贪官”对大温房地产市场的影响力究竟有多大？为何本地英文媒体在谈及房地产问题时，几乎从来不提“中国贪官”？
本地中文媒体上，无论是不是业内人士，都经常有所谓“名人”站出来评论地产，很多观点是个人臆测，缺乏事实依据与业内经验的支持。对于投资买房者来说，如果听信这些评论而造成了损失，只能自己买单。
主营三联市房地产的经纪人Eric早年来自新加坡。他告诉记者，自己的客户群很广泛，除了来自中国大陆、台湾的客户，东亚、东南亚各国的客户，还有很多加拿大当地的白人客户。“其实大家都差不多。有华人购买高端房屋，但也有很多购买公寓和城市屋。同样，也有不少白人买家购买百万豪宅。关键还是看客户自己的需求。”
虽然不认为华人消费群对市场起着重要作用，但是Eric认为移民的确是大温房地产市场的主力。“移民的到来会帮助整个市场，但我这里说的是普遍意义的移民，并不完全来自中国。”Eric说，“虽然当地也有许多进行房地产投资的人，但是移民来到这里需要买房，因此流动量大，而且需求更明确。”
不过在提到加拿大新的移民政策时，Eric也表达了自己的担心。他指出，在新的移民政策和语言要求下，能来到加拿大的年轻移民数量会增多，而这一群体的积蓄却不会太多，因此购买能力有限。
今年楼市继续熬冬
有关房地产市场走向的预测，向来层出不穷。有人认为，所谓预测，反映的都是个人自己的愿望：手中持有待售房屋的人看涨，而准备入市买房的人看跌。也有人觉得房地产经纪都是喊涨、鼓励大家现在赶紧趁低谷去买房。
在本地某网站的一篇名为“看了政府估价郁闷的不行”的帖子中，ID为“糊里糊涂”的网友说：“看了政府估价郁闷的不行，除了骂自己笨，也顺便问候一下那个姓 X的香港人经纪。”跟帖中有网友安慰说，“如果是自住，长期还是看涨的”。也有网友跟帖说，“那个刘博士现在还在呼悠大家去抢房呢”。·
分析人士在判断未来房地产走向时，大多会拿出许多数据做依据。但在日常生活中，观察房产市场的变化更像是一门艺术，而非科学，因为等现实以数据的形式展现出来，为时已晚。
《MacLean’s》杂志引用了温哥华房地产经纪人Keith Roy Began预判房市下滑的故事。身为地产经纪，Keith在2012年初就预感到房地产市场即将萎缩。起先是有些屋主觉得自己的邻居在售房时赚得太多了，接着是温哥华西区许多房屋的待售时间越来越长，他从这些变化中意识到房产市场的泡沫已到了一个临界点，于是赶紧卖出了自己的房子。面对随之而来的市场急速冷却，他倍感庆幸。
观察市场、判断房价走向的最重要基础之一就是分析供求关系。高家斌先生告诉记者，供应就是看市场上的房子，如果挂牌比较多，供应比较大，对房价就会产生一定的制约。需求要看多种因素，经济形势、利率变化，移民政策、贷款政策的调整，以及这些变化对消费者所产生的心理影响。“2012年，我们能明显感觉买房人受政策影响是负面的，不敢买卖不敢投资。”他说，“今年上半年会相对延续去年下半年的走势。下半年，如果经济形势整体转好的话，一些好的区域房价可能会上涨。”
Capital Economics的首席经济学家David Madani预测，加拿大国内房价将下降25%。他提出，消费者的心理既是引发房产市场泡沫的关键，也是泡沫破灭的关键。对市场过度乐观的预判和投资导致了房价的持续上涨，泡沫不断膨胀；而一旦出现危机，消费者的消极心理又会导致悲剧的雪球越滚越大。
杜洪指出，预测未来房价会跌30-40%的说法略显夸张。大温地区的房屋在最近十几年，基本上一直在涨，即使是在2008年金融风暴时，降了也不过 20-30%，而且在4-5个月之内就全部回来。大温地区今年房屋的销售量下降了30%，相对来说，价格的下降幅度较小。价格的下降是因为销售量降低，卖的多、买的少，市场气氛比较紧张，急着要卖的人只能用价格做成交筹码。
“但是温哥华的卖家不会因为不卖房就吃不上饭，大家的持有力比较强，愿意等等再看，不愿意轻易降价，不到理想价格不卖。所以导致了销售量的下降，而价格不会下降太多。”杜女士说，“我估计今年的情况可能还会维持这样。上涨机会不大，可能要调整1-2年。”
从全国走势来看，分析家们更加难以乐观。一家英文媒体指出，现在要谈的已不是加国房市是否会跌，而是接下来会跌的多惨。纵观加国各大城市2012 年11月的销售量较去年同期相比，温哥华下降了14.4%，维多利亚下降了22%，多伦多下降了16%，蒙特利尔下降了19%，渥太华下降了9%，埃德蒙顿下降了8%。唯一有所上升的是卡尔加里，8%。全国11个大城市中，有10个城市的房屋交易量下降，是自2009年以来最大的跌幅。在利率持低、失业率未增加的情况下，交易量出现大幅下降，经济学家认为唯一的解释就是房价过高。
而今，哪怕房价只是相对温和的下降，也会对消费者心理产生影响。当人们看着自己房屋的净值下降，哪怕只是在纸面上看到，也会趋向于减少在其他地方的开销，例如新车、新电脑等等。房地产市场和经济实力是相辅相成的。M Hanson顾问公司的分析师Rabidoux估算认为，有多达27%的GDP与加拿大住房市场相连，相对于其他国家来说，这个数字很不成比例。除了房地产市场的萎缩之外，加拿大还面临着自身出口和资源导向性经济受全国经济影响而下降的危险。如果美国债务危机处理不当，欧洲持续深陷经济衰退，中国经济的放缓，都有可能冲击加拿大的经济，并造成连锁反应。
由此看来，加国房地产市场的前景依旧充满变数和危机，消费者，尤其是房产投资人虽不必惊慌，但也需要冷静分析市场，仔细鉴别所听到的言论，做市场的弄潮儿，而不是跟在数据和既成事实后面亡羊补牢。
《加西周末》2013年1月12日第170期 作者：三三
