“加拿大房屋贷款政策收紧了，买家开始观望了，成交量降低了。”类似的文章和评论已经充斥了加拿大的各类媒体和社交网站。笔者浏览了很多华人社区的所谓媒体上的相关文章和评论，很多内容是只知其一不知其二，没有给华人社区一个清晰准确的信息，因此很可能会误导消费者，甚至使部分人蒙受损失。加拿大住房贷款总体政策是什么，对目前的地产市场有哪些影响，消费者该不该现在入市买/卖房呢？
从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看，能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面：财政部/CMHC，银监会，央行，以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策；银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见；央行有权调整银行间隔夜拆借利率；商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。今天我们讨论的是普遍现象，因此，仅限于由于政府/CMHC和银监会政策调整对加拿大房屋贷款政策以及地产市场的影响。
由于政策紧了又紧，在过去4年里，有些政策不是一次收紧，因此笔者以目前的情况为例，来解释贷款的审批标准和大致金额。
在加拿大有可证明收入的居民或非居民（持工签），如果申请5年期以下的固定利率，或各类浮动利率贷款，商业银行将使用央行公布的5年期固定利率的挂牌利率作为评估贷款能力的利率。这一政策从2012年10月31日起执行，所有受银监会监管的银行都会执行这个政策。简单地说，这个政策出台之前，很多银行根据自己的授信政策，使用3年期固定利率作为评估借款人借款金额的利率。例如，3年期固定利率3.85%，5年期固定利率5.24%时，政策改变前后，对借款人的借款能力影响是非常大的——之前可以最多借到家庭税前收入的6倍，之后只可以借到收入的5倍以下。以收入6万元的家庭举例，如果首付款9万，没有任何其他家庭债务，有能力购买45万的房产；政策收紧之后只能买40万以内的房子。细心的读者可能会发现，这个政策有一个例外，就是，如果借款人申请5年期或5年以上固定利率的按揭贷款，则不适用于上面的政策。这个家庭收入6万的家庭，如果不改变原来的购房计划，则可以选择5年期以上的固定利率按揭贷款产品，依然可以买到45万左右的房产。由此可见，由于房贷政策收紧，消费者的选择越来越少，因此，买房需要早作打算，越是观望，举棋不定，成为房主就机会越少了。
没有可以证明的收入，如，新移民，以及持留学签证，访问签证（超级签证）的外国人，或收入无法证实，如，报税较低的自雇人士，持工作签证但没有收入证明的外国人，最低首付款比例为房屋市场价的35%。这一规定从2012年10月31日起执行，受银监会监管的金融机构都需要执行。新移民政策以往各银行都不相同，要求最低首付25%-35%，新政策执行之后，全部最低首付改为35%。至于自雇人士，新政策执行之前，很多银行对自雇人士网开一面，没有严格按照报税收入评估借款人能力，使很多自雇人士，在只交25%首付的情况下就可以申请到房价75%的按揭贷款，这种会越来越少了。
