2015年住宅地产如何淘金
本年度自圣诞节后开始的抢房潮，到目前3月2日为止仍然没有减退的迹象。对于这样的卖家市场，如何买到高性价比的住宅地产，就成了引人注目的问题了。
在讨论正题之前，先要认识这次抢房潮形成的原因。而讨论这次的成因前，需要回顾一下近20年中发生的几次抢房潮。
自从华人移民形成规模之后，笔者在温哥华经亲历的抢房潮已经有三大波：
第一大波是随1997年香港移民发生的，但是，当时移民总数不足以把大温哥华地区总体抬高，而只是比较集中于列治文，（当时从香港来的新移民把Richmond按照发音译成“富贵门”）所以，受其影响最大的是列治文。当年列治文的价位已经超过温哥华东区。然而，看到香港回归后，社会安定，经济更加繁荣，而勤奋工作和习惯快节奏生活的香港人，过不惯加拿大慢慢腾腾的生活和乏味的夜生活。随即在1998，1999年发生大规模回流，房价随即转跌。这种情况持续到2002年才好转。然后房价慢慢爬升。
第二大波是随
2006年大陆富裕的投资移民人数逐年增加后（在此之前，技术移民多，而初期的投资移民身价也不富，比如2004年前的投资移民大多数家产在20-50万加币左右），又加上2008年的金融风暴，美国普通住宅地产大跌，加拿大小跌，温哥华下跌15-20%。这次的抢房潮起始于2009年2月，而到了6月份之后，速度加快，终结于2012年4月。2011年达到高峰，有些被套于高位的地产，现在才能解套，以2011年成交的新房为代表。2012年7月，态势明朗，市场回调，至2013年8月回调完成，2012年12月份左右为低谷，比2011年最高峰时下降10%。形成的原因是大陆华人抄底温哥华地产。金钱来源于中国政府4万亿放水工程。
第三大波起始于2015年1月中旬，与石油价格跌到低谷，加币贬值有关。但是细细研究，还与以下的诸多因素密切相关。
1.加元贬值的同时，银行降息，而且预期还要降息。加拿大本来就难以作生意，比如:
华人印象中挣钱的加油站生意，在温哥华每升油只能产生3分钱毛利润，加上年底厂家返现，也才有5-6分钱的利润，加上快餐，小商超，整个加油站如果有3-5人的工人，一年的流水没有300万加币肯定会赔的。华人赠钱不易，投资更难，几乎可以说家家户户都有一部份或全部投资房地产。
2.中国目前的政治经济现状，促使资金外流。新政府的目的是“杀”富济贫，手段是百姓赞成的反腐败。但是中国的国情是政治经济难以截然分开。我们上中学时就有一门课叫“政治经济学”。你懂的，无处藏身的金钱惟有外流避险。与李嘉诚的用意并无两样。
3.买涨不买跌的恐慌心理。在推波助澜的买房人中，其实有很多是移民多年的（4-6年）买家，在徘徊观望了多年后，不能再岸上观渔了，看看手头的钱，再不下手可能就买不起了。我的一个认识多年的朋友，2006年登陆时，租住在温哥华丘吉尔中学不远处，那时的马宝区的房子，要价60万，列治文4号路的房子（地几乎大1倍，房子状况一样）要40万，他买了40万的，现在价值80万，而要价60万的房子，现在150万。他还是幸运的，与他同时在温哥华居住的朋友，2006年时有15万美金的家底，一直嫌房价高，希望房价跌时再买，到现在还在列治文租公寓住，钱也花得差不多没有了。还有一个来了5年的朋友，上周也是狠狠心在东区买了个110万的房子，他说刚来时身上有30万加币，咬咬牙也能买个西区的小房子，现在只能买个东区的，再不下手，只有到素里去了。
4.重复购买和挤出效应。卖房人中，除了白人老外卖掉后拿钱走人，许多华人都又投向了房地产。卖掉新房，吃块带旧房的地，马上又建新房去，或者卖掉大房换成小房，或者卖掉西温，温西，把钱又投向温东。这样就挤压了原来准备在本区购房的买家。导致房价攀升。
5.最主要的是市场上卖盘减少。请看下表。
如果比较春节前后这一段时间去年和今年的售出楼盘（新挂出）可以发现：西温去年为179（387），今年为173，
温西去年为400（800），今年为317，
温东去年为320（485），今年为294。
西温，温东，温西实际销售不如去年卖的多，但是在市场上，却感觉到比去年气氛紧张，原因之一是今年卖掉的抢Offer的多，导致价格上涨厉害，原因之二是市场挂盘减少，尤其是买家喜欢的有效挂盘减少。原因之三是挂牌总数量减少。
更为严重的是：现在市场上，受买家追捧的楼盘仍然延续去年的趋势：1-2年无人住过的全新房和40年以上老房更少。
从下图（引用自大温地产局）可以看出今年的挂牌屋比去年减少。
温西独立屋挂牌和销售图（2014年1月—2015年1月）
温东独立屋挂牌和销售图（2014年1月—2015年1月）西温独立屋挂牌和销售图（2014年1月—2015年1月）
分析到此处，结论马上就快跳出来了。但是还是先看2处相距很近的房产再下结论。
2015年1月9日，温西2677w22街的26年新的房子，地大6100sf,
以279.5万售出。下图来自MLX change)
2015年2月24日，温西2587W21街70年的房子，地大6466sf,
以273万售出。(下图来自MLX change)
从性价比看，2677W22街的房子要高得多，相当于是说:
6.5万买了一个3660sf 大的漂亮房子，至少可以再住几十年。
所以，结论是：如果说今年在何处淘金，不妨试一试房龄在10-30年老房子。
