2014年已经到了岁末，回顾这一年，加拿大大部分银行多次波形调整按揭利率，但一年到五年期的平均按揭利率相比两年前变动不大，属于微幅上升，这验证了吴边年前发文对房屋贷款利率做出的推断（请见吴边前文《加拿大央行将在相当长一段时间内维持低利率政策》）。吴边认为房屋贷款利率在短期内会继续维持在较低水平。但是低利率维持的时间越长，相关金融风险越大。长期来看，吴边认为利率应该会回到或者超过历史平均水平4%-5%。那么在2015年按揭利率会是怎样一个走向？银行贷款政策会不会有大的调整？相信这是市场普遍关注的一个热点。

经济呆滞，抑制通胀

房屋贷款市场从来不是孤立存在的，它与加拿大整体经济发展以及房屋市场和就业市场等有直接关联。油价下跌，加元对美金持续贬值。上周五，加元对美金汇率已跌到0.8898美元，都对加拿大的经济带来不稳定因素。根据加拿大央行近期数据，有近100万人只能找到兼职工作﹐反映出经济呆滞，将会抑制通胀。

在全球经济增长缓慢、加拿大整体经济发展继续落后于美国的情况下，加拿大的房屋市场还是非常活跃。在非常低的按揭利率的持续支持下﹐楼市市道比预期蓬勃。加拿大房地产协会的数据显示，今年10月加国房屋销售总量超过预期，较去年同期上升7%，较今年9月上升0.7%。在房屋销售量上升的同时，加国房价也持续上涨趋势。今年10月加国平均房价较去年同期上涨7.1%，与此同时，更能真实反应房价变化的MLS房价指数也上涨了5.5%。在今年10月，加国平均房价涨至$419,699元。请读者注意如果剔除温哥华和多伦多，全国平均房价只上涨至$330,596元。

关于加拿大楼市风险

加拿大银行于2010年9月把基准利率Prime Rate由2.75%上调至3%﹐而这个利息一直维持至今。虽然本国的经济进一步改善，而且通胀上升，但加拿大中央银行不打算即刻加息。满银利时证券(BMO Nesbitt Burns)的高级经济分析员Sal Guatier预期至少在2015年10月之前，央行不具备加息的条件。银行采取低利息贷款买房政策，吸引大批其实不具备买房条件的人进入市场，不久之前，穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)就曾警告楼市及上升的家庭债务综合水平会有风险。

那么加拿大有没有美国式楼市崩盘的风险呢？央行行长波洛兹(Stephen Poloz)日前在一个记者会上强调，﹐虽然楼价及销量都在纪录性的高水平，但是加拿大目前的情况与美国在2008年发生金融危机的情况非常之不同，在对本国的楼市软着陆的看法上﹐财政部及央行已经改变对应手段。

早已开始的调控：限制过度投资

让我们重温一下财政部及央行的调控举措。2012年7月9日生效的房贷违约保险政策及后续的种种措施主要影响了工薪阶层的购房能力，导致加拿大东部的软着陆﹐大西洋诸省及魁北克地区的屋价的增长及销售量已见放缓。2013年开始，联邦财长更是赤膊上阵，直接干涉银行的日常业务。具体请见吴边的前文《房贷观察：联邦财长施压 Manulife银行加息》。

经济专家认为﹐温哥华、卡尔加里和多伦多是驱动加国楼市上扬的主要动力。而占到加拿大人口增长70%的新移民，以及加拿大的非居民则是推动温哥华和多伦多楼市需求的主要动力。因为银行提供的非收入证明型贷款主要适用于新移民以及加拿大的非居民，在财政部及央行的压力下，各大银行对非收入证明型贷款纷纷收紧相关政策。BMO满地可银行也将从12月2日开始对新移民及非居民的贷款政策进行重大调整，主要目的是在尽量满足居民自住的需求的同时限制房地产市场的过度投资。

BMO12月2日房贷调整范围

包括：来加拿大不足5年的新移民可以贷款的物业从四套缩减到两套；非居民视情况决定能否贷款，一般只允许贷一套；购买豪华物业的首付款要求增加等等。具体规定请咨询您自己的贷款经理或者联系吴边。建议大家赶快申请贷款预批，贷款预批的有效期是180天，购买楼花的客人贷款审批有效期更可以长至两年。只要贷款预批申请通过，您还有时间慢慢挑选您的心仪物业。

以过去的经验，在需求继续保持旺盛、贷款利率保持低点的前提下，贷款政策对于房市的调控有效，但是效果有限。究竟新一轮的收紧银根对房市有何影响，还要有待时间证明。（吴边）