2012年年末，我的朋友W夫妇顺利的买到一栋非常喜爱的房子，但是仅仅因为贷款过程一波三折，发生了若干故事，最终超过了有效期限不得不暂时放弃。

事情是这样的。购房前W夫妇的一位在银行工作的朋友向他保证，房屋贷款肯定没有问题，哪怕是高于这个房价的两三倍，也可以贷款给他。于是他们信心满满地谈Offer，签合约，特别幸运的是，为了稳妥起见保留了贷款条件。两天之后，这位银行朋友说贷款审批有些严，可能需要时间长一些。W先生多留了一个心眼，请这位朋友继续操作的同时，又找到加拿大一家最大的银行，同时申请贷款。

这家银行负责接待他的是一位西人女孩，了解了他的工作、信用和未来发展计划的情况后，信誓旦旦地表示，像W先生这样的情况银行该是非常乐意合作的。所需要的贷款绝对没有问题，还有可能更多，用以装修这一栋房子。于是，W夫妇非常有信心地静候贷款结果。

到了贷款条件截止日，两个银行都没有给明确的回复。银行工作的朋友说，银行目前审批非常严格，正在纠结可不可以批给足够的数额贷款，但是本人正在努力争取，应该说至少购房没有问题，只是需要延长贷款审批时间，因为负责审批的人正在度假，需要等负责人回来才能批复。另外一家银行的西人女孩表示，贷款肯定没有问题，只是材料汇总和上报日期比较晚，需要延长一周的贷款审核时间。我的客户内心开始纠结，原本认为很简单的事情，却发生了这样的波折。于是经过非常艰难地与卖方协商，勉强同意把贷款条件期限延长至两周之后，以确保足够的贷款审批时间。

W夫妇感觉到与西人银行工作人员沟通不够顺畅，而自己的银行朋友可能批复贷款有问题，于是又找到了一位多伦多地区相当有名的贷款经纪，咨询相关问题。这位贷款经纪的确相当熟悉贷款行情，当时就表示没有问题，最多两天之后会给一个贷款许可。两天之后，客户如约拿到贷款经纪的贷款许可，只是贷款经纪拒绝提供同意贷款的银行名称，并且贷款利息超过预计利率的一倍。客户对这个贷款非常失望，于是把希望重新寄托在另外两家银行的批复上。

最终的贷款条件期限到了，银行工作的朋友说，审批的负责人认为贷款申请数额太大，不予通过。如果减少申请贷款的额度，应该没有问题。只是需要再延长贷款条件的期限。而加拿大最大银行的西人女孩直到期限到期的当天下午5点钟才回复说缺少两份文件。如果拿到这两份文件，大致还需要一周的时间会给一个明确的答复，很有可能会批准的。W夫妇非常气愤，所有的文件都在第一时间交给对方了，绝对包括她提及的那两份文件。如果银行发现缺少文件，至少应该提前告诉我们，让我们准备，而不是在最后期限时通知我们。西人女孩也表现的非常无辜，说我今天工作的非常辛苦，连午饭都没有吃，一直工作到现在。另外，她也肯定没有收到所缺的两份文件。同时一再强调贷款正在审批过程当中，只要提供了这两份文件，贷款被批准的可能性很大。

再次与卖方商量贷款条件期限延期，卖方拒绝了。

作为地产经纪非常同情W夫妇地遭遇。真个过程非常紧张，曲折，令人身心俱疲。W夫妇换了一家银行，贷款审批正在进行中。估计很快就能够听到好消息。

站在第三方的角度来分析整个事情，希望能够从中总结出一些经验教训以对朋友们有所裨益。

首先，也是最重要的一点就是挑选一位可靠、专业而且能够沟通顺畅合作愉快的贷款负责人。买卖过程中有些特殊性的案例尤其如此。贷款的顺利与否当然是与申请人的信用水平有着直接关系；但是有经验的业内人士都深知，贷款经办人如银行的客户经理或贷款代理人的办事能力和专业水准起着非常关键的作用。怕的不是被拒绝，而是似是而非的承诺。真正高水平的贷款经办人会在审核申请人的信用度后对审核能否批复有个基本准确的判断，尽早地通知申请人，而不是拖到到期的最后时刻才告知不行或缺少材料。出现这种情况，经办人有可能是对业务不熟，或是责任心不够，以致一再延误时间，让申请人非常被动。

其次，尽量选择与自己沟通通畅的贷款人员，避免因为表达习惯，文化背景甚至工作习惯不同而带来得误解。这样会极大地避免因为用词和理解的不同造成误会，从而给自己造成的损失。像上述故事中，我以为W夫妇与西人女孩的沟通绝非顺畅，而且由于文化背景和语言差异，导致了相互之间不能充分理解，甚至是误解。

第三，选择贷款销售人员同选择地产经纪一样，一定要尽可能的考察他们的背景，口碑，经验，通过面对面的交流，来确定是否适合自己。尽量避免仅仅因为是亲戚朋友或是同事邻居等熟人，不管他们的专业经验和行为方式，就把自己的切身利益交付给对方，这是对自己的极大不负责任。最终产生的损失，只有自己承受。

最后 ，如果与相关人员或机构有文件或工作流程上的交流，务必留有文档记录，提示对方同时记录相关的证据。如果与对方产生纠纷，所留下来的证据就有很大的用途。

我一直以为买卖房屋是一个系统工程，细节决定成败。真个过程中任何一个环节出现问题都会导致交易的失败。而贷款又是所以环节中至关重要的一环。最后的建议是，如果您有买房计划，不妨在开始看房得同时就向有关人士咨询贷款适宜，提前做好信用评估，能够获得银行或其他贷款机构的预批就更好，不仅您自己可以做到对房屋的购买能力心中有数，同时在谈判过程中准备充分，更加自信，而且还避免了如上面故事中的事情发生，导致喜欢的房子得而复失。

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