你知道吗，三分之二的加拿大家庭拥有自己的房子，这在全球范围内是比例最高的国家之一。而且房产是一项非常好的投资，80%百万富翁是在地产市场赚到第一个一百万。不少地产经纪反映，今年春大温房地产市场有解冻的迹象，首次购房者不断加入看房行列。

联邦收紧半年后 首次购房者回升

去年夏天加拿大联邦财长费拉提（Jim Flaherty）宣布收紧房屋按揭贷款，最长贷款期限从30年降到25年，新规则生效后，房地产成交活动下降。而如今，房地产市场开始反弹，大温地区有新的购房者不断，出现在样板房或售楼中心，准备购买新家。

加拿大联邦政府此举的目的是抑制过热的房地产市场，确保购房者能负担得起要买的房屋，如今市场的回升表明这些潜在的购房者已经调整好了。

31岁的单身汉李先生是一家公司的经理，他就是达到新的购房财务要求的首次购房者之一，他在温哥华市中心的煤气镇(Gastown)一个16年新的高层公寓中买了套两层共705平方英尺的房子，花了41万2千元。

李先生整个冬天都在寻找合适的买得起的公寓，今年春天，他的注册退休金储蓄计划几乎可以达到加拿大联邦制定的最低首付的标准。同时，他也有足够收入来支付月供款，即使比联邦改换规则前多付数百加元。

李先生在接受房地产周刊记者采访时表示并不担心媒体关于房价屡创历史新高的报道，关于问及是否担心房地产市场下滑，他说，“很多人想要进入市场是赚点钱，而我只是不想付房租，并有个房产。”

政策传递信息 地产市场降温

加拿大联邦政府通过收紧抵押贷款的首期供款，不能低于房价的20%，以及其他一些措施来给房地产市场降温。尤其作为自雇人士，在申请房屋贷款时，需要支付相当于房价30%到35%的首期供款。

由按揭贷款保险公司Genworth Financial Mortage Insurance Company Canada与加拿大信用咨询服务联会(CACCS)合作完成的最新民意调查显示，在最近购买房屋的首次置业人士中，支付房价20%以上的首期付款的比例增加到56%，比去年同期上升了20%。

与此同时，认为筹备支付购房的首期付款的难度愈来愈大的人数有所减少，从去年的55%下降到50%。另外，首次购房者认为自己的储蓄难度降低的比例也从去年的5%上升到9%。

加拿大联邦政府从2008年全球经济危机以来已经进行四次改变，确保首次购房者有置业还贷的能力。目前要求自住首次购房者最低首付房价的5%（以前有零首付），贷款者必须是5年期固定利率抵押贷款，即便选了更低利率和更短期贷款。此外政府把40年期缩短到25年，意味着购房者每个月多付几百元来还贷，为了能有资格获得贷款，购房者必须要有更高的收入，才能每月拿出更多的钱来还贷。

加拿大认可按揭专业人士协会主席Jim Murphy表示，加拿大人从政府的举措中得到了信息，大家都害怕有美国这样的房地产市场崩溃状况发生。该协会去年秋天的调查中发现，三分之一加拿大人额外增加支付贷款，来降低债务。绝大多数人在贷款期满前还清房贷。

Jim Murphy认为，规则改变对房地产市场产生了影响，该协会研究发现，成千上万在2010年可以获得房贷款的人们如今无法通过审核。有一些人被挤出买房行列，其他人则是买小一点的房子，选择公寓，而不是独立屋，并且从更远的地方选择房屋，而不是温哥华市中心。

李先生的首次购房经验

房贷规则改变是影响房地产市场的诸多因素之一。一些地产经纪指出，尽管从去年夏天以来销量大幅下滑，但温哥华公寓市场的价格在最近几个月几乎没有波动。他们认为，过去7个多月内，持续低利率、经济稳定没有大量裁员、业主拖欠贷款的比例几乎没有变化。

毕业于西门菲莎大学的李先生说，几年前在接受记者采访时也曾想过买房子，但没能符合贷款资格，买不到他想要的房子。于是他把存钱放在一边，注意力转向提高信用度和发展自己的职业。

去年12月李先生开始了他的首次购房过程，第一步是进行按揭的预审，然后他找了个地产经纪帮他寻找想要的房子，一个市中心阁楼式公寓。他在找到现在购买的这个公寓之前砍了12个不同的公寓。

他没有选择最低5%的按揭比例，因为他要使用免税的注册退休储蓄计划（RRSP）。这个联邦项目允许购房者使用注册退休储蓄计划的钱，只要这钱在15年内还回来。他的月供是1900加元，将比他原来1200加元的月租金高一些。不过他其他欠贷几乎让房贷申请没能通过，最终他在一家金融机构以可接受的利率获得通过。

李先生说，整个过程比预期的要紧张，最困难的是在购房过程来自各方面的建议，“有太多的人参与其中，意见非常不一样。现在就买、等五年再买、别等了、赶紧买、不要买这个社区、卖这里好，等等。”不过，当他满足按揭要求并找到了房子，他立即就达成交易，买到了他人生中第一个房产。

违约保险 保护的是贷款方

当你好不容易筹齐了现金付清了5%的首付，还有一些积蓄支付交易费用和搬家费用。然而，不久后，你失去了工作或者因为意外无法工作，贷款方开始不断催促你的月供。买家需要注意的是，合同上可能只对贷款方有利，而不是首次置业者。所以按揭时很重要的一步就是购买相关的保险，保障你在新家的利益。

温哥华的KRG Insurance Brokers Inc公司的Alan Rees说，贷款方感兴趣的只有两件事情，购房者能否负担贷款月供款，无法支付时有没有其他来源可以收回钱。首付低于20%的首次购房者需要购买默认的房屋抵押贷款违约保险。

尽管买了这个保险，但并没有保障购房者，如果买家无力支付月供，保险公司也不会还贷。相反，保险公司保护贷款方。如果无力月供，贷款方将高上法庭，将房屋出售，以偿还抵押贷款。如果还不能还清债务，保险公司才出来补足差价。

而且这种违约保险并不便宜，加拿大联邦政府机构——加拿大按揭及房屋公司是根据贷款百分比来计划保险金额。按照一个35万元公寓来说，5%首付是17500元，保险金额是房价的2.75%，是每年9143元。如果首付10%，保险金额是房价的2%，也就是每年6200元。

除了违约保险，很多贷款方还要求首次购房者在按揭期间必须购买火险或者其他意外保险，否则不予批准，他们想要确认在月供停止的时候有个房子可以出售。

一些卑诗省的贷款方希望还有地震险，不过这项要求还不普遍。Rees说，“贷款人只想知道有没有钱来重建房子，你还可以继续付按揭，这是他们唯一关心的事情。”这些保险的花费从一两百到几千元不等，取决于是什么样的房子构造和设施。

选择保险类型 保护首次购房者

其实首次购房者可以选择保障自己利益的那些保险。RBC皇家银行负责卑诗省住宅按揭副总裁Inde Sumal表示，人寿和重大疾病保险以及残疾保险是明智的选择，尤其是对在很长一段时间内有大量债务的首次购房者来说。他说，“你需要保护自己，这样的话你不会失去你的家。”

有这些保险，意味着可以在死亡或者伤残后可以继续有能力支付按揭。Sumal说，很多人有一些死亡或伤残的团体工作保险，但这些保险往往是不够的。许多团体保险只支付一倍或两倍工资，这对大温地产市场的大多数按揭价值来说都是不够的，残疾救济金也可能很少，或者只有在有限的时间内提供。

Rees也认为团体保险有很多局限性，政策可以随时修改，无法控制，而几年后换了工作就会失去团体保险，而新工作的地方可能没有团体保险，甚至没有保险。

有时候银行会奖励购房者，抵押贷款的同时提供其他好处。RBC最近提供500元的搬家礼物，还有最多6个月无月费的银行套餐作为其中一部分。这些促销活动是为了给贷款方带来更多的生意。Rees说，首次购房者要时刻提醒自己，贷款方是靠这些按揭贷款来赚钱。

专家建议，无论是和银行、信用机构或者私人抵押贷款公司讨论按揭，首次购房者都应该找专业人士来确定需要购买什么样的保险。

蒙特利尔2013年银行首次购房者调查数据

* 加拿大首次购房者平均年龄是29岁。

* 加拿大首次购房者预期买下的房价平均是30万元。

* 加拿大首次购房者平均首付是48000元。

* 46%的受访者将在购房时选择固定的房屋按揭贷款利率，20%的受访者将在购房时选择浮动的房屋按揭贷款利率。

* 绝大多数人计划在20年内还清房屋按揭贷款，仅有20%的受访者预期将提前还清房屋按揭贷款。

* 23%的受访者仍有长达25年的房屋按揭贷款，16%的受访者仍有长达20年至24年的房屋按揭贷款尚未清还，20%的受访者有长达10年至19年的房屋按揭贷款。31%的受访者坦言，他们不知道何时才能摆脱偿还房屋按揭贷款的经济负担。

* 66%首次购房者表示，政府从30年按揭期减少到25年并没有影响他们的购房时间表，只有15%表示不得不等待更长的时间才能买房。

* 63%首次购房者将削减家里其他开支，改变生活方式来省钱买到第一个新家，27%希望父母或其他家庭成员来帮助他们支付。

* 59%首次购房者因为房价的提高不得不停止买房。

* 59%首次购房者希望五年前就已经买了房子。

房地产周刊