满地可银行卡加利地区按揭专家帕森(Laura Parsons)表示，选择房贷时，大众把焦点都放在如何取得最低利率上，却往往忽略了繁琐的合约细节。按揭贷款低利率固然有诱惑力，但终止贷款合约的罚金可能很高昂。

别急着这么做决定，在决定终止贷款之前，必须问问自己：你要为此付出多少代价？事实上，这是在签署贷款协议前，就应该问自己的问题。

亚省Okotoks镇64岁居民Don Hurman就有一个惨痛的经历。他在一个为期5年的房贷计划中途出售房屋，最后被罚款10000元。某些贷款计划允许把贷款转移至新屋，但Hurman被迫终止他的贷款计划，而且还要偿还一笔名为利息差的费用。他说，纵使新贷款的利率更佳，但罚款远比他节省的钱为多。

“银行总行，申诉专员、政府都牵扯了进来，但都于事无补”，Hurman说，“若准备在贷款到期之前出售房屋，签署交易合约前首先要了解罚则。这是惨痛经历后我得出的教训。”

根据加拿大认可按揭专业人士协会的资料显示，9%的借贷者最终会在贷款协议到期前进行二按，可见终止贷款并非小事。

罚款是重点

BMO按揭专家帕森说，“阅读条款是客户的责任，律师也有责任解释所有条款。”“你真的需要明白合约究竟做了哪些规定”，但她相信很多人都不知道那些条款是怎么一回事。她指出，部分原因是大众在购入房屋时，受情绪主导，因此没有细阅合约，也没有提出问题。

帕森指出，满地可银行的5年封闭式贷款固定利率是2.99%，这计划在市场上已吸引很多人留意，然而它有一条关键的规定是，除非你出售房屋，否则不能摆脱贷款。

如何计算息差是关键

开放式贷款没有罚款限制，但借贷者要为此缴纳更高的利息。

帕森说：“开放式（Open）贷款允许在任何时候偿清。如果是封闭式（Closed）贷款，你可以得到较佳利率，但这决定了你能做与不能做的事情”。

封闭式浮动利率贷款的罚款很简单——3个月利息，而固定利率的情况可就复杂得多。利率固定的话，罚款一般是比较3个月利息和利息差额后，取两者中更高的金额，如何计算息差才是关键。

息差是银行对你终止贷款时所损失利息的弥补。有时候息差透过贷款年期计算出来，或根据房贷期限而定，期限最长是25年。

息差是用来表示列明在房贷合约上的利率，与银行把钱再借出去时可收取的利息的差距。利率会基于房贷尚余多少时间而确定，如果你的是5年贷款，但在第3年终止的话，就会采取2年期利率。

存在一个很重要的问题，就是银行是否根据公布利率计算罚款，若使用公布利率会把你的罚款大大提高。

Monstermortgage.ca经纪盖塔诺认为，银行用核准利率计算罚款。核准利率一般用于让消费者确定他们是否能承担利率上升，它是根据大部分银行5年期公布利率而定，并经央行公布。

盖诺塔曾写信给已故前财长费拉狄，不满他的客人因终止一笔469000元的贷款，需要赔偿28369.51元。他指，银行使用的核准利率是5年期5.24%，现在是4.99%，已终止贷款的利率为3.99%。盖塔诺称，市场上真正的利率大约是3.69%，因此他客人的罚款应该根据30个基点的息差计算，即是5862.5元。

盖塔诺补充说：银行已经在合约中加上条款，声称签署房贷合约时候获得的优惠，其实是部分免收的费用。他说，借款者以为自己是通过“磨”搞定借贷人而取得理想利率，但显然，罚款正在等待着他们。

贷款经纪盖塔诺称，几乎所有银行都以这种方法收费，“利率差距应该是现在的利率较低，而银行被锁住在较高的利率，因此在这种情况下，毁约者需要缴付差额”。

有些方法可以减低罚款，如果你有预缴特权，就可以在终止贷款之前，把预缴额增至最大。例如如果你的贷款计划可以每年预缴20%，500000元的贷款就可以分头尾两次，每次缴交100000元，只要你现金充足。

有些贷款人容许客户把罚款加紧新的贷款中，但这样做是利叠利，代价更昂贵。最糟糕的可能是，有人想在不知道罚款多少的情况下终止贷款，知道时已经太迟了。盖塔诺说，银行不会告诉你费用把会是多少，消费者更新合约时需要非常小心，因为新合约可能会加上旧合约没有的内容。??