§案例1:公寓大厦
假设有一处包含144个单元的公寓大厦,这座大厦建于1984年,其公共设施费用全部由租户来支付,卖家的要价为5,400,000美元。我们假设你贷到了利息为6%的只付利息贷款(interest only loan),并且你与你的合作伙伴为这笔交易支付了20%的订金。
卖家可能会告诉你,这处资产的潜在毛租金收入为每年972,000美元,你假设这处资产的空置率为8%。
你不必太关注这处资产理论上的收入可能是多少,因为它存在着空置的单元。因此,你需要计算出这处资产的有效毛收入。
有效毛收入(Effective Gross Income)=潜在毛收入(Gross Potential Rent)-空置成本(Vacancy Cost)
首先,我们计算出这处资产的空置成本:
空置成本(77,760美元)=潜在毛收入(972,000美元)*空置率(0.08)
然后,我们计算这处资产的有效毛收入:
894,240美元=972,000美元-77,760美元
同时,卖家还会给你一份各项实际开支的表格,这些就构成了总运营成本(Total Operating Expenses):
税收 67,200美元
保险 36,000美元
劳动力成本 129,600美元
管理费用 15,800美元
公共设施费用 48,000美元
维修与维护费用 115,200美元
营销花费 10,800美元
资本储备 36,000美元
总运营成本 458,600美元
下面,让我们来计算一下净营业收入(Net Operating Income):
净营业收入=有效毛收入-总运营成本
将上面的数据代入这个公式,我们就会得出这处资产的净营业收入为:
435,640美元=894,240美元-458,600美元
既然我们知道了这处资产的净营业收入,我们就可以计算出这处资产的资本化率:
资本化率=净营业收入/购买价格
我们把上面的数据代入这个公式,就会得到这处资产的资本化率为:
0.08=435,640美元/5,400,000美元
现在,我们已经知道了这处资产的资本化率为0.08,下面,让我们计算一下这处资产的现金回报率(Cash-on-Cash Return),我们在前面讲过:
现金回报率=(净营业收入-债务偿付开支)/购置成本
我们已经知道了这处资产的净营业收入,下面看一下如何计算这处资产的债务偿付开支和购置成本。
如果首付为其总价的20%,那么按揭贷款就是总价的80%:
4,320,000美元=5,400,000美元*0.8
如果你贷到的是利息为6%的只付利息贷款,那么每年的债务偿付开支为:
259,200美元=4,320,000美元*0.06
购置成本为首付款加上完成这笔交易所需要的所有其它现金开支。这处资产的首付款为其总价的20%:
1,080,000美元=5,400,000美元*0.2
其它现金开支通常为一处资产总价的3%:
162,000美元=5,400,000美元*0.03
因此,这处资产的购置成本为:
1,242,000美元=1,080,000美元+162,000美元
有了这些数据,我们就可以计算出这处资产的现金回报率:
0.14=(435,640美元-259,200美元)/1,242,000美元
14%的现金回报率是不错的。我之前讲过,你通常期望一处资产的现金回报率为10%或者更高,这是一笔值得追求的交易。
来源:地产周刊