‍‍‍‍自去年3月以来，随着加拿大央行不断提高政策利率以抑制30多年来最严重的通货膨胀，房地产市场承受的压力与日俱增。

在1月25日再次加息0.25%之后，央行的隔夜贷款利率升至4.5%，银行的浮动利率继续随之稳步攀升，目前位于5.95—6.15%之间。

与之相对应的，固定利率房贷的利息率呈现下降趋势。

财经媒体Canadian Mortgage Trends报道，自1月初以来，一些贷方和全国性的贷款经纪公司一直在逐步降低某些特定期限贷款产品的利率。 

根据 MortgageLogic.news 的数据，截至1月末，与月初时候相比，5年期固定利率房贷的平均利率已经下降了约0.2%。

这是在最近5年期加拿大政府债券收益率下降之后发生的。而债券收益率通常会左右房贷固定利率的设定。

1月23日，5年期国债收益率收于3.05%。 上周四美联储主席鲍威尔在讲话中表示通货膨胀已经开始下降，加拿大的5年期国债收益率又应声下降0.1%。此后虽然小幅反弹，但仍低于5周前的约3.40%和10月份达到的14年高点3.89%。

图源：Bank of Canada 

那么，这会是本轮加息周期固定利率的峰值吗？

虽然这不是近几个月房贷固定利率第一次下降，但一些人表示，随着经济衰退的预期以及最严重的通胀似乎已经过去，利率可能会继续进一步放宽。

Edge Realty Analytics 的创始人和总裁Ben Rabidoux 在周一为客户举行的网络研讨会上表示：“在我看来，我们很有可能已经看到固定利率的峰值，现在它们开始下降了。”

他指出了一个“极不寻常”的事实，即固定利率现在的定价比浮动利率低大约1.2%。“这表明利率市场预计加拿大央行将在今年晚些时候降息，”

Rabidoux表示，固定利率是在债券市场定价的，而“债券市场清楚地表明最严重的通胀恐慌已经过去。” 这有助于解释为什么固定利率低于可变利率。

他补充还说：“就目前的情况而言，我认为利率的走向显然是向下的，这是个好消息。”如果目前的趋势继续下去，到春季购房季，5年期固定利率“很有可能”回落至“低点”。

抵押贷款策略师Robert McLister也指出，过去3个月不断下滑的债券收益率已经拉低了五年期固定利率。鉴于当前的宏观经济环境，那些不断下降的收益率可能需要比平时更长的时间才能影响抵押贷款利率，因为银行将部分改善收入用于抵御下行风险。

但市场预期利率会下降。“如果你看看债券市场，特别是隔夜指数掉期、远期利率和期货等，毫无疑问，金融市场预计到今年年底利率会下降。……市场预计五年期债券收益率——五年期固定利率的主要驱动因素，将在12个月内下降42个基点。”

McLister还补充说，随着加拿大央行接近降息，短期固定利率将小幅下降，而在正式降息之前，浮动利率不会“大幅”下降。

短期固定利率越来越受欢迎

来自加拿大央行的数据显示，借款人从浮动利率转向短期固定利率的趋势十分明显。

截至11月，近三分之一 (31%) 的新增房贷采用期限不足三年的固定利率。

许多借款人显然预计未来几年利率会再次下降，这解释了短期固定利率越来越受欢迎的原因。

Rabidoux 表示，只要预期利率在短期内下降，他预计这种趋势将持续下去。“这说得通。 如果我今天申请抵押贷款，我会倾向于考虑1年或2年的固定利率，因为我认为从现在起一两年后，[利率] 很可能会在续期时便宜得多 。“ 

与此同时，根据央行的数据，浮动利率房贷在新增房贷发放量中所占的份额，在去年爆发式地达到近60%之后，又回落到了历史平均水平。2022年11月，这一比例为22%。

加拿大的房贷拖欠率处于历史最低水平

位列世界三大信贷评级机构之一的惠誉国际（Fitch Ratings）今天发布最新预测，预计加拿大房价将在 2023 年再下跌5%-7%，原因是利率上升、通胀压力、经济停滞和负担能力恶化对需求的抑制作用。与峰值相比，房价将下降约15%。但是房价调整对加拿大担保债券和省级信贷的影响微乎其微。

加拿大担保债券池由主要借款人的房贷组成，以惠誉国际的标准而言，债券池对于发债银行违约评级（IDR）降级风险有着显著的缓冲作用。主要原因是稳健的房产净值和严格的贷款压力测试标准。

目前，加拿大的房贷拖欠率处于历史最低水平。但惠誉国际预计，由于利率上升和经济状况疲软，以当前利率续期的借款人月供将大幅增加。 平均而言，固定利率房贷和可变利率房贷的借款人每月还款额分别增加 300 加元和 700加元。 大约705的房贷是5年期固定利率贷款。

尽管房贷月供增加，但拖欠率并未增加，而且很可能仍低于大流行前的水平。 原因是大流行期间积累的大量储蓄、可观的房产净值以及银行积极与借款人合作以避免违约。

惠誉国际表示，尽管房地产市场走软，但在供应紧张和需求持续强劲的支撑下，加拿大的房价依然较大流行前的水平上涨了20%。

大温和大多地区的住房供应最紧张，这两个地区在大流行期间房价涨幅也最大。 尽管当地买家和大量移民推动的需求以及有限的供应仍然支持相对于大流行前的净价格上涨，但这些地区现在出现了一些较大的价格调整。 当价格下跌时，持观望态度的买家会涌入，抵消价格下行压力，这与2017年温哥华的市场走势类似。其他城市没有出现类似的价格上涨，包括蒙特利尔，其房地产市场总体上相当稳定。

加拿大的财政状况稳固，失业率极低，仅为5%，通胀压力也有所缓解。总的来说，加拿大各省有很大的缓冲来应对经济下滑，因为它们正在从大流行中强劲复苏，收入强劲，借贷需求较低。

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