大温的楼花从没有今天这么火爆。过去一年海外买家税、银行加息、央行压力测试、温哥华出台空屋税。一连串的调控举措反而捧红了过去不起眼的楼花。甚至连二手公寓现房都望尘莫及。

在这个全面投资房地产的大时代，不会买楼花就相当于赔钱。所以学会投资楼花就是大温居民的当务之急。

什么是楼花

“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

根据BC省2016年5月的立法规定，没有卖家书面同意，销售合同不得转让，所有转让利润归卖家所有。时任省府财政部发言人Jamie Edwardson确认：该立法不适用于新开发项目，包括楼花转让。所以，楼花转让是合法交易， 甚至可以理解为政府鼓励的交易行为。因为楼花转让甚至不受2016年8月正式实施的15%海外买家税约束。

楼花市场有多火？

地产信息咨询公司McNeill Lalonde & Associates（以下简称MLA）的研究报告显示，2016年大温共有8955套楼花上市交易，全年售出率为87%，在三季度甚至仅有31套未售出，创5年内的销售记录。

2017年，预计新推楼花10700套，预计全年售出率更高，售出基准价格也将更高。

MLA给出的理由是楼花本来就是先收钱后建房，发展商必然要根据市场情况把未来的升值空间和成本涨幅提前预算进去。所以市场交易火爆和建房成本逐年提高的因素必然导致楼花价格不断上涨。

房地产咨询公司ALTUS GROUP在一份报告中称，大温高层公寓建筑成本已经从2016年的230加元每平尺上涨到290加元每平尺。

土地成本则狂涨260%！温哥华某些热点地块的土地成本甚至达到1000加元每平尺以上，面粉比面包贵的现象已经出现在温哥华。

这一点在二手楼花市场表现得尤为明显。以温东Strathcona的二手楼花为例。2015年1卧室户型出售价格是450～497加元每平尺。目前的转让价格是770～787加元每平尺之间，仅仅2年不到投资回报率高达71%。

楼花市场怎么玩

投资楼花的优点包括可以转让、更高杠杆、远期交房、无海外买家税，再加上低总价的优点，绝对是大温房地产市场短线投资的首选目标。

一手楼花交易无论是否通过地产经纪都是开发商与买家签订预销售合同。

买家在签约前必须了解：

1、楼花是否可以转让。

2、楼花转让条件。比如有的开发商会收取一定的转让费用。也有的开发商允许免费转让一次，但第二次转让就要收费。这时就要了解费用的多寡，如果过高，转让时的获利大部分归开发商所有就没有意义了。通常在合同中会约定转让楼花的时期和基本条件等。

3、和地产经纪商定楼花转让的方式：MLS，Exclusive，还是Privately。

4、提供贷款证明（如果开发商需要）。

如果是二手楼花交易，除了上述内容之外，买卖双方还要注意以下问题：

1、开发商收取的转让费用由谁支付？

2、准备所有和原购买合同相关的文件。

3、如果买家最终没有履行合同，卖家仍然有责任履行原合同。

4、卖家需要支付的费用：a、法律费和相关支出；b、开发商收取的费用（协商决定）；c、地产经纪的中介费；d、增值部分税收。

5、买家需要支付的费用：a、委托买方地产经纪起草楼花转让合同，并请律师审查合同条款费用；b、如果接收物业则需要交物业接收费用；c、入住时需支付入住费用：包括押金、预估地税、预估condo管理费、利息。

6、最终交付时，卖家需要支付给开发商以下：a、法律相关的费用和支出；b、 土地转让费（Property Transfer Tax）；c、新房税（GST） 5％ ；d、市府的土地征用费用。

7、 在Condo登记以后，开发商把产权转让到最终买家名下时，买家需要把余款付给开发商，同时把转让合同中规定给一手楼花买家的费用结算完毕，交易过程才算结束。

需要注意的是，如果是三手楼花甚至四手楼花转让，就需要留意是不是炒股会炒成股东，因为多次交易后成为最终屋主的概率会越来越高。

所以，相比一手楼花，比较复杂的问题大多出现在二手楼花交易。现在二手楼花信息还没有被纳入地产局的交易系统MLS，所以选择一个权威、全面的二手楼花信息查询网站显得尤为重要，比如vanfun.com的二手楼花频道。