2017年，在温哥华能全款买房的人还有吗？

小编不敢说放眼大温都没有，但至少身边认识的人还真没有。所以，房贷几乎是每一个大温华人都绕不开的话题。

但随着银行对待房贷的态度越来越谨慎，被银行拒绝批准的贷款也是越来越多。是什么阻止银行把钱借给你呢？真实原因将让你大吃一惊！

银行审批贷款的基本原则

加拿大银行的运作流程像生产线一样精密。贷款审批也有着非常刚性的原则：

1、偿还能力。

偿还能力取决于你的收入。注意， 这里的收入是可证明的稳定的持续的收入。比如月入现金1万元，但如果没报税银行是不会认可这笔收入的，或者你一个月睁2万，一个月0收入，银行也会认为不合理。

2、当前经济状况。

这一点是指你所在的职业目前的经济状态。如果是新移民则考虑你所在的城市和国家的经济状况。比如A在温哥华从事律师职业，B在列治文做蓝莓采摘。哪怕现在的工资一样多，银行也会认为A的经济状况更适合发放贷款。

3、首付资金。

首付资金对银行来说是最重要的抵押物。所以首付比例越高，获批的可能性越大。

4、抵押品。

尽管都是房子，但银行对抵押物的评估还是不同的。比如独立屋中有两个独立出入门可以分租的更容易获得贷款。因为银行相信租金就可以抵消大部分月还款了。

5、个人信用。

这是指借贷人偿还债务的历史产生的信用记录。近年，个人信用积分莫名降低的情况越来越多，大多与个人信息被盗用有关。所以建议每年查询1-2次信用记录，以免需要贷款时被信用积分绊倒。

以上五个原则基本通过后，银行还会检查两个比率：GDS与TDS

GDS中文叫“毛债务开支比率”（Gross Debt Service）。是指借款人每月需要支付的所有住房费用（包括贷款、物业税、取暖费和50%物业管理费）在其收入中的百分比。

TDS中文叫“总债务开支比率”（Total Debt Service）。TDS比率是借款人每月需要支付的住房费用（GDS）加上其他必需支出，比如信用卡还款和汽车贷款还款，在其收入中的百分比。

请大家仔细阅读TDS的定义，好多人就是倒在这里的！

这两个比率是银行用来评估你的债务负担的。债务负担越高意味着你的还贷能力越弱。通常GDS比率的临界值是32%，TDS比率临界值是40%。但在实际操作中，即便你没有越过底限，但由于日常生活开支基本是一个稳定的数值，所以过多的信用卡贷款、车辆贷款还款仍然会让银行觉得你无法负担。这个时候你说我有足够的储蓄还款是没用的，因为银行总看重你的收入而不是储蓄。

所以，你经常会听到有人建议你如果想贷款买房就不要先贷款买车，就是这个道理。

而更多贷款被拒绝发生在贷款申请期间，不恰当的变动是罪魁祸首。

1、辞职或者换工作

这种事不算罕见。比如借贷人正在等待银行审批，这时有新公司给出待遇更好的工作机会。这时候就很难抉择了，放弃机会是难以接受的，但更换工作极有可能影响你的贷款审批。所以，决定之前先和贷款申请的负责人充分交流，让他先搞清楚你的工作变动是什么情况，他才有可能帮你化解难题。

2、转行、变成自由职业者或者改签工作合同。

审批贷款期间的银行就像青春期的姑娘，敏感而躁动。银行对风险极度厌恶，所以他们不愿意重新、反复的评估你。所以尽量忍一忍不要在审批期间发生上述变动。

3、不要在不同的账户间大额转账

银行对在不同账户间大额转账的行为特别在意，因为这会使得你看上去像是在借钱。如果必须转账就一定要能解释清楚目的和缘由。

4、存入来源不明的大笔资金

就算是父母探亲时赠送给你的，也不要一次性存进你的账户。如果要存就提前给你的贷款负责人打个电话，告诉他你有笔钱要存让他评估可行性再做决定。

5、购买可以透支消费的东西

先买后付钱的商品很多，通常这是商家给客户的回馈，但这个实惠在贷款期间是要拒绝的。因为这笔消费通常会体现在你的信用记录上，而且会提高TDS的比率，很有可能因为一点点的便宜导致房贷被拒。

6、贷款买新车，或者用你的旧车抵价购买一辆更好的车

道理同上，因为任何贷款申请期间的其他借贷消费行为都会提高你的TDS比率，影响你的房屋贷款额度，至少贷款方会降低你的贷款总额。

7、迟交账单或罚单

来自政府部门或者公用事业公司的账单、罚单千万不能迟交。如果有争议可以到法院解决，该退给你的一分钱不会少。但你在没有法院裁决之前的拒交迟交行为都会影响你的信用记录。最严重的会导致贷款被拒。

8、申请新的信用卡

申请信用卡时，发卡机构会在后台自动check你的信用记录，在短时间内信用记录被check的次数越多对你贷款的影响越大。等待贷款审批期间不要做这件事。

最后的提醒事，申请贷款前务必要查询自己的信用分数。有说法称频繁地查询信用记录会损害你的信用分数，但自己查自己通常不会。

一旦发现信用分数异常，你可以自行查找原因及时处理，都搞定好再申请贷款，这时银行就不会看到那些让他们担心的内容了，也减少了不必要的误解和麻烦。

至于其他一些没有提到的问题，我们建议借贷人在做出每个决定之前都征询一下贷款负责人的意见，这样能最大限度保证你的贷款审批顺利。