高净值人士是买家、卖家还是房产持有人？

现在加拿大主要城市的房地产市场价格明显高于历史平均水平，被认为存在严重泡沫，现在如果你手上拥有房产，卖房显然对你有利，但是如果你已经足够富有，这是一个正确的时机吗？

其实，加拿大高净值人士的角色显然要复杂得多，他们究竟是买家、卖家还是房产持有人？答案似乎全部都是。

HighView金融集团（Oakville，Ont）的副总裁Dan Hallett透露，他认识几位曾经在加拿大各处拥有个人房产并已退出多年的投资者。这些客户的情况都是独一无二的，每个人在房地产市场的运作手法各有招数。

例如卖家部分来说吧，其中一位女客户出售了位于大多地区拥有几十年的物业，只是为求简化私人事务（这个肯定是一位房姐）。而其他一些年轻的进场投资者，则是因为拥有大量可支配收入，对股票市场的不确定性充满犹豫，于是把资金转投到租赁房地产上来。他们的选择是，避开大多伦多房地产热区，转而在二级和三级市场上购入大多伦多边缘地区的房产。

富人总是能另辟蹊径

经验丰富的房地产投资者和作者Don Campbell，他也是一位房地产投资网络的创始人，他最近发现高净值投资者所关注的焦点正在转移。

他指出，10年前市场提供了一个高杠杆和资本快速增长的好时机，这受到投资人的追捧，他们的资本创收模式是“追求产量”，投资机会遍布热门股票和房地产市场，这也是一种流行的投资致富的方式。

据Campbell的观察，就房地产市场而言，现在许多高净值房地产投资者已经把资金转移到人口增长、但是房源供应相对不足的多户型房产，而不是在人头涌动的独立屋市场上与人争夺房源，这种做法在为他们提供高回报的同时，也更加方便进行管理。

作为一个额外的好处是，这个策略使高净值投资者介入的时机与市场的周期性热点错开来，换句话说，他们挑选的是一个冷门，在市场低位的时候进场。

这才是真正聪明人的做法，如果一个房地产市场已经很热，找不到合理的收益率，正如我们现在所看到的多伦多市场，虽然已经开始减速或下降，但是房价仍然炽热，因此那些需要住房的人们势必被赶到租赁市场上，需求推动价格，租金上涨几乎没有悬念，这些抢先一步的投资者于是提前踩在了下一波市场热点上。

租金节节攀升，公寓成了印钞机

Campbell还列举了维多利亚，温哥华和多伦多等城市出租物业的“令人难以置信的低空置率”，但是人们仍在迁入，只是无力购买。言下之意，那些提前掌握可出租房源的人，岂不是赚翻了？

事实也的确如此，据温房前一阵子刚做的专题报道就指出，温哥华两卧单位公寓3月份平均租金保持全加最高，为3,130元，其次是多伦多的2,160元，一房单位为1,900元。

PadMapper的数据分析师Chrystal Chen表示，温哥华因为租房方面的需求旺盛，供应不足，租金价格仍将继续平稳上升的态势。不少千禧一代的年轻人被温哥华这座现代化的城市所吸引，他们向往这里所提供的就业机会和良好的城市设施，但是初来乍到，都是先从租房开始，无形当中就增加了需求。

另外，由于独立屋所能容纳的人数有限，多户型房屋供应不足，也推动租金上涨。在新的供应还没能跟上需求的步伐之前，这个市场的房租仍会继续上扬。

对所谓的峰顶有免疫力

另一位投资顾问Ludovic Siouffi提醒投资人，他对对房地产的建议是，要有足够的耐心。他指出，富有和/或更复杂的投资者都理解，任何市场都有起伏，无论是房地产或股票投资组合都是如此，他们通常对峰顶有免疫力，不会受到冲动情绪的影响而贸然卖出。

多年以来，温哥华毫无疑问是整个加拿大房地产市场最热门的地区，部分原因是受到外国投资者涌入的影响。卑诗省府旨在冷却市场的外国买家税，其实并没能在多大程度上撼动大多数富有投资者的策略，什么意思呢？真正理智的投资人是因为看好这个市场才入场的，一时的波动根本不会吓退他们。

这位基金经理指出，现在这里的房价的确昂贵，但是5年前它也被认为不便宜，再往前推个5年，也依然是昂贵！但是情况如何？投资人还是不停地在进货，手中所掌握财产的份量也变得越来越厚实，但他们还是买，越重越买。

不把鸡蛋放在同一个篮子里

当然，这并不意味着富裕的投资者不愿意从财产表单中拿出一部分利润，Siouffi在最近一次与客户的交谈中得知，这位拥有10个物业的客户，就打算出售其中的一处，把这部分收益投放到股票市场中。

富人也难免有“坠入爱河”特别偏好某一类资产者，特别是，对那些让他们赚到了第一桶金的房地产。Siouffi承认自己的父母就是属于硬资产投资者，他们已经六十岁多岁了，正是伴随房地产起飞的那一代人，因此，不管儿子怎么规劝，他们就是爱死了房地产。

Siouffi还指出，有些房地产投资者其实是低估了业主的成本，例如超越房地产资产的初始购买价格，包括法律和行政费用，税收和保养，以及时间和精力方面的代价。

而成本不一定是透明的，无论是投资组合、共同基金还是股票和债券均是如此，普通人往往算不过来，这也是富人背后都有一支资产管理团队的原因吧。