加拿大央行加息，一众地产大佬不以为然，认为对地产市场没有影响。但也有保守人士认为，如果这几件事一起发生，大温地产也有崩盘风险！

第一件事：连续加息3%

发生概率：低

如果加拿大央行每次加息0.25%，需要连续加息12次才能达到3%的幅度。这种极端情况可以媲美宋朝皇帝发给岳飞的12道金牌，在整个中国历史上也只有发生过1次。

按照加拿大央行每3个月打开1次调息窗口计算，需要4年时间每次窗口都加息才能达到3%的幅度。所以这件事发生的概率真的很低很低。

不过万一成真，对地产市场的打击恐怕是核爆级别的。

第二件事：5年房屋价格涨幅达到60%以上

发生概率：高

大温地区，2012年6月的独立屋均价为961600元，2017年6月大温独立屋均价为1587900元。5年内涨幅已经达到60%。

而美国地产危机时，房屋均价下跌60%。按照这个数字推算，5年内价格上涨幅度达到60%时就要考虑地产危机出现的可能了。

从这个角度考虑，所有人都会怀疑大温地产的是不是已经过热，但大家忽略了汇率的因素，如果考虑迟到2010年－2017年间加元对美元有20%－30%的贬值波动。就能发现大温房价的实际涨幅大约在40％左右。距离60%的警戒线还有一段距离。

但无论如何，这件事发生的概率还是要远远高于加息3%的概率。延续现在的价格走势，也许2018年就能触碰到这根警戒线。

第三件事：拥有住房比例70%

发生概率：已经实现

已经有70%的大温居民拥有自己的住宅，除了中国的87%，这个拥有自住房比例是全球最高的。

美国在2006年地产危机爆发前的拥有自住房比例和加拿大的今天差不多。随后地产市场就遭遇崩盘。

而自住房比例高企的原因就是太多人开始把地产作为投资品而不是用品，大家都在买房等待升值，而这种投资通常都使用了银行贷款，所以一旦被意外因素诱发，群体性踩踏发生的概率就越来越高。

第四件事：家庭负债收入比达到200%

发生概率：中

2006年加拿大家庭家庭负债与收入比例为146%，2017年已经上升到169%。

其实原因很简单，比美国人穷的加拿大人要买比美国贵很多的房子，所以必然提高负债率，事实也表明，加拿大家庭70％的新增债务来至于房贷，这也是为什么本轮加息让舆论如此紧张的原因。现在的年上升速度为2.5%，如果考虑到复合速率，达到200%的警戒线不会超过10年。

第五件事：30%的经济活动来自地产及建筑行业

发生概率：高

在加拿大卑诗省，22%的经济活动都与住宅建筑和房地产行业相关，房地产已经成为BC省经济的支柱。而中国房地产在经济活动中的占比是21.7%。

放眼整个加拿大，12%的经济活动与地产有关。

考虑到大温每年有6%的人口增速，所以22%的经济活动来自地产还是可以接受的。相信中国一、二线城市的地产占经济活动比例也要高于中国的平均值。

但业内人士相信，30%是重要的心理关口。

如此高的比例将意味着BC省的经济已经被地产绑架，BC推出的首次购房补贴计划其实就是证据之一。继续发展下去，BC省府将没有新的手段可以调控地产行业，只能任由巨轮随波逐流。

第六件事： 政府否认房地产市场存在泡沫

啤酒有泡沫才好喝，经济有适度的泡沫才精彩。

但通常政府的反馈都是慢于市场的。当市场有适度泡沫时，政府觉得还不够劲爆，当泡沫已经越来越危险时，政府觉得刚刚好，等泡沫就要破裂时，政府才开始警觉。等泡沫开始破灭时，政府为了挽救市场会说什么都没有发生。

所以不要听政府说什么，看政府做什么才准确。如果政府一方面动用各种手段调控市场，一方面说大家请放心，所有事情都很好。

那就值得我们担心了！

2017年加拿大央行行长Poloz表示，尽管加拿大的房地产市场价格似乎有些偏高，但是推动房价上涨的加拿大经济的增长，其中就业岗位和人口增长成为推动房价上涨的催化剂。

有趣的是：2005年时任美联储主席的伯南克公开表示，美国房地产市场价格大幅上涨主要反映了美国经济基本面十分强劲的因素，包括就业岗位和人口快速增长。

除了这几件事，BC省以加拿大最低的时薪标准供养了加拿大最贵的地产市场；以加拿大10分之一的人口支撑了强劲的购买需求；以加拿大最高的购房首付收入比保持着旺盛的信贷需求。所有这一切都可以看成地产晴雨表。

在低点买入，在高点卖出，才是地产投资赢家，否则赢了十年一天输光。