一位网友在网上撰文，提醒房主，在最后一片叶子落下之后，采取修缮和保养工作，准备和房子一起过冬。笔者在这里也要提醒大家，按揭贷款也需要每年做一次重检，根据当前的情况，在可允许的条件下，调整按揭贷款的结构和付款，最大限度节省利息开支，为明年的财务计划做好打算。
最近帮一位朋友重新看了一遍贷款条款和内容，发现了三个立刻可以重新调整的地方。首先，这位朋友的存款余额比贷款余额还高，但依然在支付按揭贷款人寿保险；第二，今年一月签署的贷款合同，一年期固定利率2.8%，高于目前的两年期固定利率；第三，账上的存款暂时没有更好的投资选择，尚未用于提前还款。这位朋友在年初买房时，由于人民币汇率高企，因此，选择了少付首期款，尽量多贷款的方式。年中，加元汇率较低时，将部分国内存款汇入加拿大。虽然是短短的10各月时间，家庭的财务状况已经发生了变化，因此，对按揭贷款进行年检是十分必要的。
对于贷款所涉及的人寿保险，将随着贷款本金的降低，保险赔付金额不断降低，但保费不变。因此，对于大多数消费者来说，短期使用与贷款产品相关的保险为宜，如果长时间使用，则应该单独购买人寿险。建议消费者每年重检自己的按揭贷款时，把是否需要替换保险放在第一位。如果像前文所述的情况，借款人基本上无需买保险，干脆就应该取消。
利率，在合同没到期的时候也可以调整，这一点是很多人没想到，也不知道的。例如，BMO允许按揭贷款提前续期（early renewal），即，到期前90天就可以签订下一期贷款合同，提前90天执行下一期贷款合同的利率。前文所述情况就是如此。银行2011年1月发放按揭贷款，一年期利率2.8%，11月份申请提前续期，从11月起，执行新的两年期固定利率按揭贷款，利率比2.8%低。另外，如果借款人选择了固定利率按揭贷款，在贷款没有到期之前，如果有比较低的利率出现，借款人可以选择blend and extend的做法，即，贷款余额不变，将现有贷款期限延长，延长的部分享受新利率，新旧利率混合后，整个贷款从即日起享受混合利率，没有任何罚款！！！！混合利率的计算方法如下：{(A x B) + [(C x (D – B)]}/D ={5.7%x12+[(2.99% x (48 – 12)]}/48=3.67% A:原贷款利率；B:原贷款合同还有B个月到期；C:新贷款利率；D:新的贷款合同期。如果借款人在2007年选择了5.7%的5年固定利率贷款，现在可以选择4年3.1%左右的固定利率，将现有贷款的利率立刻降下来，而且没有任何违约罚款。需要注意的一点是，只有大银行才会提供提前续约和blend and extend等便利。
提前还款额度通常以日历年为单位，即，每个日历年有一定提前还款额度。如果是封闭式按揭贷款，银行会允许借款人在每个日历年内提前偿还一定比例的贷款本金，如，10%、15%或20%的原贷款本金。借款人如果没有在年内使用，则无法累计到下个年度。据CMHC，2011年消费者调查报告显示，有75%的消费者有提前还款的打算，20%的消费者实施过提前还款。为什么想的人多，做的人少呢？除了有意的财务安排之外，我想，最重要的原因就是提前还款的后顾之忧。虽然提前还款可以减少还款年限，尽快还清按揭贷款，但是，如果加速偿还贷款，就会将大笔现金资产变为固定资产，难以再转变为现金，一旦失业或其他特发事件出现，将难以应对。BMO的按揭贷款有一个其他银行都没有的特性，每个常规按揭按揭贷款（conventional mortgage）都会自动生成的现金管理账户（mortgage cash account）,借款人提前还款的金额全部累计在这个账户里，如果日后需要取出，则无需办理任何法律手续即可取出，取出后贷款本金增加。上文所述的例子中，借款人最初贷款金额25万，每年可以加速偿还20%原贷款金额，目前现金存款没有好的投资选择时，借款人提前还款5万，将本金降低，如果日后需要将加速还款的5万取出，则无需办理任何法律手续，取出时5万元会加回贷款本金，并开始计息。需要注意的是，只有BMO（满地可银行）才有此项便利。
计划明年换房的朋友，可以计算一下，如果贷款没有到期，需要交付多少罚金，如果罚金很高，则需要利用提前还款便利，将本金降低，减少罚款。贷款违约罚款的金额是按照违约时的贷款本金来计算的。上文所述的例子中，如果借款人明年打算换房，则可以利用今年和明年的提前还款额度，加速偿还原贷款本金的40%，即，降低罚款额的40%。
计划明年换房、已经购买了楼花明年需要缴存部分定金，但不确定届时会有足够现金的朋友，可以请先申请以房屋净值为抵押的个人信用额度，以备不时之需。那些在中小金融机构办理按揭贷款的朋友，在原贷款机构无法获得信用额度，因此更需要尽早打算。已经将原有住房按揭贷款付清，又贷款购买了新的住房，并将原有住房出租了的朋友，可以将原有住房做re-finance，并将贷款提出用于提前归还现住房的按揭贷款，从而节省现住房按揭贷款的利息支出。出租房的贷款利息在报税时列入租房收入的成本，从而享受税务优惠。一举两得。
已经购买了楼花的消费者要做好缴纳首付款的准备。如果现金不足，可以将现有房产做refinance，或申请房屋净值额度。另外，BMO满地可银行的楼花按揭贷款产品中有一种被称为“deposit loan”的产品，允许符合条件的借款人从已经批复的楼花按揭贷款中预支部分资金用于向建筑商缴存“purchase deposit”。
来源：我住加拿大
