先来看一个500万的房子，这是外面，有没有很高级？
走进去，是这样
同一件物品，在商店卖10块钱，而在garage sale可能只卖1块钱。为什么？
商店里有标签，有说明，有服务，有品质保证，把物品变成了商品，大家买得放心，所以愿付市场价，而garage sale给人的感觉是私人物品，没有好好维护，也不可能有保障，愿意买这个的买家也是因为它便宜才买。这其实也就是商品和物品的区别。
决定买家下单的因素很多，比如：房屋的地理位置好、容积率高、房型好、周边居住环境好，综合性价比在市场上较高。
但除了以上这些，买家想买的其实是自己的“新家”。
所以，你的旧房需要局部“整容”（staging）才能让买家眼前一亮。
照美国Staging专业人士协会的统计，95%做过Staging的房子在11天内卖出，并且售价比没有做过Staging的高出17%。几千元做Staging的费用相对于房子长时间卖不出或者被迫减价销售带来的损失微乎其微。
基础类“整容”一般有这几项：
1. 收拾打扫。
买家进来，肯定不想看到客厅沙发上堆满你家孩子的纸尿裤和毛绒玩具。如果房子太大，自己收拾不了，请个收纳公司用不了多少钱。
2. 换灯泡。
如果一直用节能灯，换亮一点的白炽灯更好，顺便把旧开关也换一下。这一点成本更低，但细节决定成败。崭新的开关会让买家觉得卖家很注重房屋细节维护。
3.修电路和水管。
虽然这个部分的投资回报率相对低，但是当你卖了房子之后，通常都会有验房这个步骤。如果省了这步，验房时候出现状况再弄，浪费时间。
4. 换地毯。
也就一两百块，能得到160%的回报。
5.修复内外墙。
墙皮有剥落会让房子一下显旧。修复时候一定要请专业人士来做，保证修复部分墙面和周边融合。
6. 修复地板缺陷。
小修小补花销并不太大，但效果不错，投资回报能有130%。
7. 重新装修厨房和卫生间。
买家看房的重点看点，花点钱重新装修一下是必须滴。
别看这些很基础，相比卖出价，投入回报率能达到300-600%！
接下来，该请一名专业的“房屋整容师”（stager）做评估，做更细节的工作，一般stager会提供以下这些建议：
1.打理一下门面
如果你只有4万加元，最最最划算的就是投资在房子门面改造上。门面包括大门厅、台阶、车道、门窗油漆、甚至房外的照明灯具等等，这些都是属于房子的脸面。有些买家或其代理经纪在广告或MLS上发现“目标”后会预先驾车看一遍，起码看看社区环境、房子的外观及位置等等，如果连房屋的外貌都看不上，就认为没必要浪费时间预约看房了。
2.去掉房子里个人化的痕迹
准备上市挂牌房子之前，一定要想到这所房子已经不是我的了。所以，房子里表现出的个人喜好、文化背景、甚至颜色偏好等都要去掉，特别要将屋内的家庭照片、贴画、艺术品、宗教物品等等都打包暂时收放起来。
3.地板材质升级
实木地板仍然是房子建造或升级的一个重要趋势、也是卖房时房子升值的重要因素。所以，有条件的话，为了卖个好价钱还是换上实木地板。不管什么木材，只要是实木的都会增值不少。
4.墙面天花板重新粉刷
买房子的人都喜欢“新”的感觉，当他们抬头，崭新的天花板会让买家有一个好印象，还能去除或掩盖异味，尤其是华人家庭，长期做中餐，日积月累一定会有煮饭烧菜的味道渗透到墙面和天花板。
5.客厅改造
加功能性灯光，扩大窗户或加天窗。
6.后院风格尽量和门面统一
因为后院才是体现小成本大不同的地方。如果买家对改造后的门面和厨卫都很满意，但看到后院杂草丛生，肯定不会加价很多。一般投入2-3万，就能改造出很好的效果。
像这样
、
平时不注重保养的房子，综合整修成本预算差不多占房子在市场上最高价的3-4%；
房龄超过12年的房子，要把门窗、屋顶、及地板重修费都算上；
房子超过20年，就要把维护和更新热水炉和供热系统的钱也算上；
房子超过40年，平时也没好好维护……
好，现在，我们正儿八经举个栗子：
你的房子现在估价58万，邻居的房子均价60万。
你这个房子——
1. 不做任何装修
标价60万，最后可能卖58万左右。或者，直接标价58万卖。比平均房价低2万，可能会很快卖出，甚至抢Offer。
2. 投入2万
在适当的地方做装修（要让经纪来出谋划策）。新装修，状态会好于周围房子，可能可以卖到 62万。
3. 投入 7万
精装修，可以卖到 65万，但投资回报率不会高，因为花了太多功夫。
4. 投入10万
高端装修，因为房屋价钱会远高于周边，可能可以卖到 66-7万，但卖不动。投资回报率为负数。
