不少热衷于买地建房的新移民，对于一些土地是否能够用来建房，建什么样的房不太了解。一些华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，大量购买后坐等开发升值。殊不知这里每块土地的用途都有严格规定，即便是私人土地也不能随意大规模开发。这就意味着，买下这样一块地，开发也许会受到很多限制。

买地开发绕不开的规划变更

加拿大的发展是从分田地开始，整片的荒地被整齐分割开来，或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来，每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细，比如是用于商业、农用、住宅，还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼，买了一处旧宅子想翻盖成新的等，这都会涉及规划变更(Rezoning)的问题。

城市规划事无巨细

现有城市规划都很老，当初规定一个区域的高层建筑，很多都是要求6层左右。现在城市里买一块地价格都很高，如果盖6层的公寓，开发商会亏大本，因此就涉及改规划。

在私人住宅改建方面，一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内，要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木，这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定，大的改动就需要变更规划。

做项目既复杂也简单

在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通，向他们解释项目对周边生活的影响，各种可能情况都要细致地加以分析考量。因此，在上百人的社区民众听证会上接受质疑据理力争，是投资方要习惯的事情。

说容易的话，那就是整个过程都是在桌面上进行的，没有私下潜规则。因为你可以说服市议员，但是他也不敢违背民意，因此大家都按照政策规则做事，这样就会减少很多麻烦。

买地不等于就会升值

现在不少华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，因此到了加拿大就像地不要钱一样大量购买，然后坐等开发升值，这种投资模式未免过于盲目。

就安省来说，很多土地被省政府定为绿色保护地带(GreenBelt)，这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地，因此政府要善加保护，禁止那里进行大的开发。处于绿色保护区内的一些村镇规模的扩大和发展就会受到严格限制，即便是私人土地也不能随意大规模开发。

如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程，就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突，否则就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地，原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等，都需要向市政府提出更改规划的申请，也叫做rezoning。

放宽心态强强联手

首先要放宽心态，把回收期放长一些，在市中心的项目一般都在10年，想短期致富是不能的。首先要研究当地的10年规划，看看是否处在省政府的绿色保护地带等。还要习惯与社区居民打交道，考虑到他们的切身利益，只有健康、优化的社区才会带来商机。

其次，这是一个团队合作的工作，需要有熟悉城市发展政策的顾问，需要了解当地环境的专家。本地很多地产发展公司都是经过几十年才发展到现在的规模，他们具备经验，但是在资金上可能会有欠缺，与本地发展商强强联手不失为一个捷径。

此外，投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系，要取得他们的支持，才能与社区居民有更好的互动。其次，要与当地银行有良好的合作，没有银行的支持，单靠发展商自有资金也很困难。

变更中寻商机

很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上，修建豪华公寓和住宅。然而目前高层豪华公寓已趋饱和，有人甚至认为已形成泡沫，公寓市场租卖都遇到阻力。因此建议不妨把目光投向出租公寓楼(Apartment)上，建造用于出租的公寓，以较低的价格向居民出租，获取收益。