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由于加拿大央行在不到一年的时间里，连续8次加息，希望通过迅速提高政策利率以平息30多年来未见的通胀压力，从而导致房贷利率飙升。

在上周再次加息25个基点之后，央行的隔夜贷款利率升至4.5%，预计银行的最优惠贷款利率（prime rate)将升至6.7%，浮动利率将设定在5.75%左右及以上。

虽然央行表态如果经济发展情况与货币政策展望大体一致，将暂停加息。但通胀率仍然居高不下，与央行1-3%的目标相去甚远。因此房贷利率预计将在一段时间内保持高位。

高房价、高净值对冲高利率风险

尽管如此，房地产公司RE/MAX 最新的一份报告表示，此前房价的大幅飙升，让加拿大人为房地产市场低迷做好了准备。房主们比10年前更能经受住房危机的考验，这要归功于他们的房屋净值水平提高了。

RE/MAX今天发布的最新报告显示，过去十年房价的上涨，使加拿大人的贷款价值比（LTV）降低，这有效对冲了高利率给房地产市场带来的风险。

贷款价值比是贷款规模与房屋价值的比率，数值越低，房屋的净值越高。银行往往使用这个比率作为评估借款人违约风险的标准。2012年至2022年间，贷款价值比在全国12个主要市场中的8个出现下降。这意味着借款人的信用度有所上升，并有更多的资产来支持他们的房贷。

最低的LTV出现在最昂贵的市场： 多伦多从63%降至53%；2012年，汉密尔顿从68%降至为54% ，温哥华从59%为将至50% 。

伦敦和蒙克顿的 LTV 降幅最大，均为21%，这主要归功于这些二线城市的房价上涨。

RE/MAX 总裁 Christopher Alexander 表示，由于此前利率长期处于低位，人们每个月都在偿还不菲的贷款本金。目前的高利率环境下，“肯定有人不堪重负并感到痛苦。 但总的来说，我们的处境比十年前更好。”

此外，还有其他因素帮助稳定房价。例如，代际财富转移、父母赠予使很多年轻的买家以更高的首付进入市场；远程工作让人们得以保住工作并转向房价更便宜的地区；而移民和低住房存量推动人口增长带来的高需求正在帮助推高房价。

正因为如此，尽管自去年3月以来已加息8次，但房价在2022年最后一个季度似乎保持稳定。

房贷违约的风险依然存在

尽管报告总体乐观，但Alexander也承认，过去的一年一些房主处境艰难。“如果你一年前买房，现在很可能处于不利位置，因为价格已经下跌。”

同时，因为拥有房屋的成本提高以及高利率，换房的难度越来越大。现在人们持有同一套房产的时间更长了，从之前的7年增加到了10年左右。

其他金融和贷款专家也提出警告，一些房主目前正在经历的困难不容低估。

Bromwich + Smith 破产受托人的 Laurie Campbell表示，仅仅用贷款价值比衡量房主的财务健康状况并不完整，因为许多人是用他们的房屋净值信贷额度来养房子的，而LTV并没有把这部分债务纳入考量。

Butler Mortgage Inc. 的Ron Butler也指出，不应轻视银行高管们在年初对于房贷违约风险增加的警告，因为“违约率是一个滞后指标，在这种利率环境下肯定会上升。”

大温地区房价预计今年小幅上涨

RE/MAX报告的发现似乎与大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）今天发布的2023年房地产市场预测有一致之处。

今天，许多经济学家和专业预测人员的共识是，加拿大央行正处于（或非常接近）当前利率紧缩周期的顶峰，对房贷利率急剧下降的预测很少。在这一背景下，大温地产局预测，在2023年，所有类型房屋的销售活动将低于2021年的水平，但与2022年基本持平。

今年大温地区的销量预计将达到约2.85万套。将比2022年的2.9万套销量下降2.6%。

同时，2023年的房价将略有上涨。大温地区所有房屋类型的平均价格预计到将达到约120万元，比2022年增长1.4%。公寓、联排别墅和独立屋的价格预计将上涨约1—2%。

从历史上看，快速上升的利率对大温地区的价格影响并不像对销售活动那样大。除了80年代初期的紧缩周期导致了相当显著的价格调整，在几乎所有其他加拿大历史上的紧缩周期中，大温地区的价格跌幅都比较小，甚至在某些紧缩周期房价是上涨的。

截至目前，本轮紧缩周期导致房价比周期开始时下降了大约10%，而且下降速度已经出现放缓迹象。

过去40年来支撑房价的一个关键因素是大温及周边地区的人口稳定增长。 尽管该地区住房负担能力的挑战已广为人知，但继续选择居住在这里的人数是需求压力的重要来源，相对而言，这种压力将继续推高仍然稀缺的房屋供应。

随着联邦政府宣布2023年至2025年之间更高的移民目标， BC省和温哥华地区的人口预计将继续增长，需求压力不太可能显著减轻，特别是从长期来看。

将长期前景与近期前景相协调，过去一年利率的快速上升降低了购买力，并迫使许多潜在的市场参与者离场观望。 但随着房地产市场继续适应更高的利率环境，可能会有更多的买家和卖家重返市场。

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