根据VancouverSun的报道，就在昨天晚上，温哥华市府城市规划工作人员向议会提交了提高独立屋社区的密度，将1户最多变6户的具体建议报告，这意味着温哥华低密度社区致密化计划终于向前迈出了一大步。

温哥华目前大部分的住宅用地都被独立住宅占据，除此之外也有大量的高层公寓楼，但像联排屋或三层建筑这样的中密度住宅类型相对较少。这种中等密度的住房在北美许多城市都很抢手，但却很少见，这就是为什么它经常被称为“缺失的中等密度”（missing middle）住房。

拟议中的政策将适用于温哥华几乎所有的低密度住宅区，其中大部分在16街以南。据温哥华市政府估计，这里有超过6万块土地，约占温哥华土地面积的52%，目前约占本市住宅的15%。

在温哥华100多年的历史里，独立屋是唯一一种可以在大多数社区中轻松建造的房屋。2018年，温哥华市议会以7票中4票赞成，允许在本市99%的低密度独立屋区建造双拼屋，该计划的通过也为以后在独立屋社区中允许联排屋和多单元建筑铺平了道路。

本周公布的“缺失的中等密度”政策考虑允许更高的建筑，从两层到三层，以及更大面积的建筑，增加场地的密度，也称为容积率(FSR)。 

在33英尺宽的标准地块上，这可能意味着新建筑的最大建筑面积将从目前的约3400平方英尺增加到约4000平方英尺，每块地块最多可以看到四个单元。

在温哥华西区更为常见的50英尺宽的大型地块上，最大建筑面积将从5200平方英尺增加到约6100平方英尺，也就是变成所谓的多用途住宅区（Multiplexes），最多可容纳六个单元。

黄色代表标准地块 绿色代表大型地块

每个单户地块的允许计算容积率(FAR)密度将增加到1.0FAR，这意味着该地块内建筑物的总可用建筑面积可达同一地块的土地面积大小。在1.0FAR中，新的多用途住宅将被允许，高度可达3层(36英尺)。但值得注意的是，将不允许在物业内停车，比如不允许有车库，这将迫使有车的居民依靠路边街道停车。 

随着更多单元的增加，购买房屋所需的家庭收入也将减少。

根据城市使用传统投入成本和平均房价的计算，一套四单元住宅的估计购买成本为$110万元，其中20%的首付为$22.1万元，家庭年收入合计要求为$23.5万元。这远比双拼屋单元要实惠多，即估计购买成本为$155万元，首付为$31万元，收入要求为$32.6万元。

温哥华市高级规划师Paula Huber提醒道，我们的目标不是鼓励建造更大的独立屋，增加的建筑容积率只适用于新建的多用途住宅，房主在现有独立屋的基础上增建是不被允许的。

Huber还说，“事实上，本市正在考虑降低新建独立屋的最大可建造面积，以此来激励人们建造多用途住宅，大型豪宅通常来说昂贵又不环保。”

目前，这些社区中的大多数都被划分成了双拼屋区，两户都可以自带一个地下室套房，这意味着一个地块总共有四个单元: 两户房屋房主自己住，两户房屋出租。

全新的多用途住宅分区可以允许在同一块地块上最多有六个独立拥有的房屋，而且新项目不需要经过申请重新分区的过程，当然这需要由市议会做出最终的决定。

正在温哥华756 West 26th Ave建造的三层楼、六单元的多用途住宅效果图

Huber表示，目前该决定还面临着许多考虑：更大的建筑物将意味着一些树木的损失，本市正在努力弄清楚如何确保这些社区能够处理对下水道和电力系统的额外需求。

Brian Billingsley是一位建筑师，他的公司沿着Cambie走廊设计了一些多用途住宅，这是温哥华为数不多的划为联排屋和多用途住宅的区域之一。他同意温哥华这项引入多用途住宅的计划，但他不明白为什么这需要多年的研究和咨询。

他表示市政厅明明可以优先利用目前在Cambie走廊一些小巷中已经存在的联排屋区，并慢慢在城市的其他地方展开实施。

Brian Billingsley和他在温哥华建造的三拼屋

周三向温哥华市议会提交的报告仅供参考，并未做出任何决定，本市将在未来几个月内进行更多的公众咨询。但根据议会问题和评论，支持多用途住宅政策通过的可能性很大，或者至少是与其相关的某种政策，工作人员估计可能会在2023年秋季做出最终决定。

如果决定通过，温哥华人将很快在2024年见证第一批多用途住宅申请的到来。