加拿大房价仍高于疫情前水平!本月或再加息0.25% 年底前有望企稳回升

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昨天,加拿大房地产协会(CREA) 更新了其对2023年房地产市场的预测,并将展望延长至2024年。


 

随着加拿大央行控制通胀的努力带来的冲击逐渐消退,对于房地产市场将如何变化以及最终利率目标的不确定性在接下来的几个月内会逐步下降,CREA预测,2023年房地产市场虽然谈复苏为时尚早,但应该是转机的开端。

 

房地产市场将企稳回升

 

自2022年夏季以来,全国房屋销售基本稳定,这表明利率上升和高度不确定性导致的销售活动下降可能已经过去。

 

尽管大多数市场的价格已从2022年初的短暂尖峰回落,但仍远高于2020年夏季的水平。加拿大各地的房价喜忧参半。 由于借贷成本显著提高,安省和BC省内更昂贵的市场的价格大多已从峰值回落。 相对而言,AB省、萨省、NL省的价格一直保持得更好。魁省和大西洋省则介于前两者之间。 

 

在房贷利率从目前水平回落之前,许多首次购房者可能仍然很难进入房地产市场。 然而,一旦确定利率达到顶峰,一些买家预计会进场。 对于买家而言,2023年可能是个机会,不必与多个报价竞争就能买到房子。

 

CREA预测今年将有近49.6万套房售出,比2022年下降0.5%。今年全国平均房价将比2022年下降5.9%至66.2万元。


 

因为买卖双方都持观望态度,2023年的房地产市场将处于低迷状态。随着市场继续恢复正常,预计2024年全国房屋销量将增长10.2%至接近54.7万套。 这仍将低于2020年和2021年的数字。 


从2023年到2024年,全国平均房价将温和回升3.5%,至68.5万元左右,低于2022年,但与2021年持平。


 

今春更多卖家挂牌

 

这些预测是在加拿大房地产市场经历了颠簸的一年之后做出的。与2022年9月首次发布的预测相比,这一更新后的市场预测包含了去年第三和第四季度的完整数据。

 

2022年开始时,由于利率仍然很低,温哥华和多伦多等热门市场的房屋快速易手。然而,春季带来的加息越来越多地抑制了销售,卖家将房屋撤出市场以等待价格再次上涨,买家则因为担心付不起房贷月供而裹足不前。

 

多伦多的地产经纪人Michelle Gilbert就表示,自己的客户大多是不得不搬家的人,而投资者和首次购房者几乎销声匿迹,因为“利率太高了”。

 

房地产市场持续降温,2022年12月,CREA报告的房屋销售量与去年同期相比下降了39.1%,环比增长1.3%。


 

BMO Capital Markets的首席经济学家 Doug Porter 认为,这些数字表明市场上几乎没有强制抛售的迹象,这有助于支撑房价。

 

通常12月和1月是房地产市场的淡季,过分解读新年前后的趋势是不明智的。”但Porter 表示,“去年12月的销售和新房源的增长格外缓慢。”这也对应着价格进一步下跌。12月份全国实际平均房价为62.6万元,比2021年最后一个月下降了12%。

 

展望关键的春季销售季节,Porter认为,“最重要的问题是谁将以更大的力量摆脱冬眠——买家还是卖家?” 答案可能是卖家。因为“市场仍然在消化利率的快速上升,买家将更不愿意重新出现,从而使价格在一段时间内承受压力。”

 

Gilbert对这一判断表示认同,并预测2023年将是许多卖家打破僵局的一年。“我们将看到卖家现身,因为我认为他们不想等到市场完全触底,”


 

Gilbert认为春季市场可能看到交易再度活跃,但整体仍不乐观,买家重返市场的动力将减弱,除非加息停止或基准利率开始下降。而经济学家一直预测加拿大央行将在本月晚些时候至少再加息一次,以应对顽固的高通胀。

 

住房短缺为房价提供支撑

 

与CREA的预测略有不同,加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的副首席经济学家Aled ab Iorwerth日前在接受CTV记者采访时表示,即使利率上升抑制了市场的一些需求,但由于加拿大许多地区的住房供应仍然存在问题,2023年房价可能获得支撑,不会进一步下跌。

 

皇家地产(Royal LePage)上周五发布的一份报告发现,与2021年底相比,2022年第四季度加拿大房屋中位价下降了2.8%至75.7万元。尽管价格仍远高于大流行前的水平,但这是自2008年底以来的首次同比下降——当时正处于金融危机期间。


 

Iorwerth说,“我们已经看到价格大幅下跌,但加拿大的新房建设如此短缺,这种不可阻挡的需求增长将在未来继续下去……意味着价格不会进一步下跌太多。”

 

央行自2022年3月以来连续七次将关键利率从0.25%上调至4.25%,试图降低通胀。加息导致房贷利率上升,同时全国的房价下降。


Iorwerth认为,央行加息的意图并不是针对房价,而是为了有效控制通胀,但其主要影响将通过房地产市场实现。这也让加拿大的住房制度面临着诸多挑战。

 

首先,利率和房价都居高不下,导致首次购房者还是难以进入市场。

 

其次,房主的日子也不好过。随着时间的推移,人们开始以更高的利率为房贷再融资。这意味着他们在其他方面花钱或者储蓄的机会减少。加拿大人的家庭债务已经处于令人担忧的水平。

 

再次,租赁市场也是供不应求,“如果你正在寻找新的出租屋,租金也会非常高。”

 

本月可能再度加息25个基点

 

加拿大央行将在1月25日公布新的利率决定。本月早些时候,一份强劲的就业报告使央行将利率再提高25个基点至4.5%的可能性增加。但加拿大皇家银行(RBC)的经济学家 Nathan Janzen 和 Claire Fan 表示,真正具有决定意义的,是1月17日公布的12月份通胀数据和央行1月16日公布的商业前景调查中的通胀预期。


1月16日发布的商业前景调查则提供了更多关于其他两个重要考虑因素的信息,即通货膨胀预期和工资计划。 丰业银行(Scotia Bank)的经济学家认为,调查显示,消费者和企业认为通胀不会在中期降至央行的目标范围。


 

今天,加拿大统计局公布2022年12月份的CPI为6.3%。甚至略略好于此前RBC 估计12月的消费者价格指数(CPI)增速将从11月的6.8%放缓至6.4%的预期。



经济学家们表示,随着供应链问题的进一步缓解和农产品价格下跌的影响,11月份杂货价格同比飙升11.4%的势头应该会在2023年放缓。 天然气价格在12月份也比前一个月下降了13%。

 

加拿大央行最看重的核心CPI 增速已经放缓。2022年夏季,通胀率比央行1%至3%目标范围高75%,这个比例 现在降到了60%。

 

尽管如此,加鼎银行(Desjardins)的经济学家仍预计加拿大央行将在本月晚些时候再加息25个基点。

 


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