温哥华华人租客被判赔偿近$60万!就因为这个疏忽

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BC省高等法院近日就一起温哥华出租公寓火灾损失赔偿案件做出判决,两名租户周女士(音译,Ms. Chou)和陈先生(音译,Mr. Chen)必须支付近60万加元,以赔偿公寓业主遭受的财产和租金损失。


 

2017年11月14日,Langara Gardens 综合公寓大楼发生火灾,起火点是1号楼603室。Langara Gardens项目于1970年建成,包括4栋18层的公寓楼,是当时温哥华最大的出租房项目。

 

周女士和陈先生在2005年租下603室,火灾发生时,只有周女士和孩子居住在该公寓里,陈先生人在中国,但是他的名字并没有从租约上移除。

 

一名火灾调查员证实,大火是由客厅西北角的一盏落地灯引起的。落地灯旁边放了一张上下床,上铺放置的枕头或者纸箱接触到了点亮的卤素灯泡,高温引发了火灾。


 图源:ShutterStock


当时,周女士计划搬家,正在打包物品。打开落地灯后,她离开了房间,片刻后返回,就发现起火。她没有第一时间拨打报警电话,而是去向邻居求助,两人尝试用婴儿澡盆接水灭火,但是失败了。周女士随后拉响火灾警报并撤离了现场。

 

虽然消防队赶来后扑灭了大火,但是火灾造成的损失比较严重,修缮费用接近51.3万元。此外,由于灭火和维修工作的影响,部分住户被疏散,公寓大楼业主需要按照受损的面积和维修时间长短减免住户的租金,损失的租金总额为5.6万元。


 

由于火灾发生时,603公寓内堆积了大量的易燃家居用品,导致火势迅速蔓延。保险公司在事发两天后拍摄的现场照片显示,除了客厅里的一条通道,整个单元没有家具的地方都堆满了2至4英尺高的纸箱和各种物品。

 

法官认为是周女士的疏忽导致火灾发生。由于陈先生依然是公寓的承租人之一,他和周女士共同负担火灾损害赔偿51.3万元。周女士自己承担大楼的租金损失5.6万元。此外,大楼业主还可以要求周女士和陈先生承担赔偿金的判决前利息。

 

加拿大是判例法国家,这一判决将成为今后类似案件审理的依据。而此案中,周女士和陈先生的教训,值得其他租客和业主借鉴。

 

1、善尽租客义务。

 

律师Robert Patterson在租户资源和咨询中心工作。他认为这一案件提醒人们要注意租户的责任。租户应始终“合理勤勉”,确保他们不会造成火灾隐患,并向业主报告家中出现的任何问题。

 

根据加拿大的法律,如果行为造成客观上不合理的伤害风险,则该行为是过失行为。为避免责任,一个人必须行使普通、理性和审慎的人应有的注意标准。

 

火灾发生时,周女士在落地灯周围以密集和不安全的方式堆放了大量物品。从而给大楼业主和其他租户造成了客观上可预见的、不合理的伤害风险——尤其是火灾风险。火灾调查员表示,裸露的卤素灯泡表面温度约为 500 摄氏度,远高于灯周围物品的燃点。此外,考虑公寓中物品的密集程度,可以预见任何火灾都会异常迅速地蔓延并在瞬间失控。 这也使得对建筑物其他单元和公共区域的损坏是可以合理预见的,包括灭火所需的水量造成的水损。


 图源:ShutterStock


因此,法官认为周女士的行为低于承租人应有的注意标准,必须对大楼业主遭受的损失负责。 

 

2、购买租赁保险。

 

失火的603单元没有财产损失保险。判决书中提到,根据租赁协议,租户必须“购买足够的保险,以保障其财产免受任何原因造成的损失或损坏。”本案中,周女士以前曾经买过保险,但是在火灾发生之前已经失效。因此,火灾造成的损失不在周女士和陈先生自己的保险范围内。

 

Patterson律师也建议租户购买租赁保险。出租屋“可能不是你的财产,但你要为你的行为或疏忽造成的损害负责。”在高风险的环境中,租赁保险尤其重要。

 


本案中的Langara Gardens公寓大楼设有灭火系统和消防安全计划,包括单元和走廊的烟雾探测器、每层楼的灭火器、每层楼的火灾警报器、电梯口张贴的消防安全设施示意图等等。

 

但是,Langara Gardens项目是在1970年代初竣工的,当时的法律并不要求在整个建筑中安装自动喷淋灭火系统。大楼里只有停车场和锅炉房设有洒水装置,公共走廊和公寓内部则没有这类装置。

 

同时,温哥华市不要求 Langara Gardens必须根据市规章制度对单元或建筑物进行喷淋灭火系统改造。因此,大楼业主没有法律义务在整个建筑物中,尤其是公寓单元内,安装自动喷水灭火系统,对火灾损失也没有共同疏忽。


 

本案中,周女士可能觉得住了12年也没有任何事故发生,马上要搬家了也不用花钱再去续保险,正是这个疏忽导致了所有的损失都要自己承担。她抗辩的理由之一也是公寓内没有喷水装置,导致火势蔓延。但是,明知老旧公寓灭火设施存在不足,不是更应该格外重视保险吗?

 

3、共同租户的责任分担。

 

Patterson律师说,这一判决还表明,在租赁协议上签名的共同租户可能会为彼此的行为分担责任,搬家的租户若不想承担这种责任,应该要求房东从租赁协议中删除自己的名字。


 

本案中,陈先生实际已经不住在603单元,但是他的名字还在租赁协议上。而租赁协议中规定,“租户必须在整个出租单元和租户有权使用的其他住宅物业内保持合理的健康、清洁和卫生标准。 承租人必须采取必要的措施来修复因承租人或承租人允许的住宅财产上的人的行为或疏忽而造成的住宅财产损坏。”

 

根据租赁协议的条款,周女士和陈先生对他们一人或两人对出租单位和建筑物造成的任何损害负有合同责任。 这是基于租赁合同的契约属性,与是否存在过失无关。正因为如此,陈先生对于火灾的发生虽无过失,仍然要作为承租人之一承担损失赔偿责任。

 

 


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