业主无责!大温公寓厨房水漫金山 殃及邻居 由物业赔偿近3万刀!

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大温本拿比一高层公寓的业主最近终于松了一口气,根据BC省民事调解法庭(Civil Resolution Tribunal,简称CRT)最近的一项裁决显示,该业主与物业的一项有关厨房水槽漏水造成重大水灾损失应由谁负责的纠纷终于尘埃落定,物业被法庭勒令支付约$2.8万元的赔偿金


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这场业主和物业之间的Battle源自于2021年11月25日。一位住在2138 Madison Ave公寓#105的业主回家时注意到自家的天花板一直在漏水,业主在第一时间联系了物业,同时联系了Milani Plumbing Heating & Air Conditioning(简称Milani)前来维修检查。


而本次纠纷的原告,也就是#206公寓的业主,正是住在#105上方,房主名为Charlene Lal,但事发当时,Lal并不在家。等到Lal在晚些时候回到家时,此时此刻厨房水槽里的水已经淹了一地,不仅自家已经水漫金山,还导致除了#105外,#207的邻居也遭了殃Lal也立即联系了物业经理的紧急热线,Haakon Mechanical Services(简称Haakon)代表物业被派往#206。


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根据法庭资料显示,Lal方辩称道,堵塞的排水管是一根垂直管道,位于自家公寓和楼上#306公寓的墙内,为她的厨房水槽和邻居的水槽提供服务。她表示,物业有负责维修和保养排水管,因为这部分的排水管道属于公共财产。


光是修复自家水灾而造成的损失就预计高达$3.04万,Lal要求物业能够赔偿这笔费用。


另一边,物业方虽然认同该垂直排水管属于公共财产,但却表示,Lal没有任何证据可以证明堵塞发生在排水管的垂直部分。相反,堵塞可能发生在Lal自家厨房排水管与该垂直管道连接的地方,这部分则应该是业主自己的责任。同时物业还表示Lal的索赔还为时过早,因为水槽的问题还没有完全解决,她还没有真正地支付出这些金钱。


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因此,本次争议的焦点是:  

  • 谁负责维修和保养堵塞的排水管?

  • 如果是物业,是否疏忽维修排水管?


首先,关于发生堵塞的排水管真正位置将最终决定谁来为水灾进行负责,如果堵塞发生在自己家,那就是业主负责,如果堵塞发生在两户公寓排水管的连接处,即为公共财产部分,则为物业负责。


根据Milani和Haakon两方水管工的调查报告以及谈话录音均表明,发生堵塞的地方正是#206与楼上#306公寓之间的垂直排水管处,因为在水管工清除了#306主排水管中的堵塞物后,Lal家#206的厨房水槽就停止了往外冒水。因此,发生堵塞的排水管道确实属于公共财产部分,应由物业进行定期保养。


虽然堵塞发生在公共财产部分的排水管,但根据该物业的章程,除非损坏是由物业的疏忽而造成的,不然物业公司就无需负责该地段的维修。因此,Lal想要打赢官司,她必须证明物业疏忽维修了该排水管。


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物业方的一份书面声明称,他们在过去12年里一直聘用了管理员,如果在管理员工作时间发生水槽堵塞,住户可以打电话给他们报告问题,并帮助住户“评估下一步该怎么做”。在12年的中,发生过“几次”厨房水槽堵塞,但没有一次像这次争议的问题那么严重。法官认为公寓既然有厨房水槽的备份记录,这说明物业也意识到如果不定期清理垂直排水管,就会有损坏的风险。


尽管承包商建议每3至5年冲洗一次排水管,但物业方早就立下规定认为定期每2年冲洗一次排水管才足够。


然而,根据多方清理水管的发票记录显示:

  • 至少从2014年开始,物业就知道需要定期清洁排水管。

  • #206以下的厨房排水管在2019年4月进行了清洁,比2021年11月发生堵塞早了大约2.5年,这意味着物业未能证明清洁在每2年完成一次。

  • 由于发票上提到的一些排水管可能是水平或周边水管,并不明确,因此无法确定哪些排水管被清洗,哪些没有,这意味着物业至少没有为垂直排水管清洁制定定期维护计划

  • 有证据表明,厨房的水槽在2021年11月之前已经积水,尽管每次发生水灾的程度不同。


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因此,根据以上证据,法官认为物业没有合理清理#206所在建筑物内的垂直排水管,也就是说物业被确定在维修和保养排水管方面的行为疏忽了。


最后,物业表示,Lal提出损害赔偿要求为时过早,因为她没有支付任何维修费用,在这一点上,法官依然持反对意见。Lal提供的水管维修发票金额为$28,259.42元,发票上注明已提供服务,表明工作已完成。Lal在诉讼中提到的索赔金额为$3.04万,但她也没有拿出其他证据证明剩下的开销。


由于以上这些原因,法官判定物业必须向Lal支付$28,259.42元,以赔偿#206因疏忽而造成的损失。


此外,CRT通常会命令败诉方偿还胜诉方的CRT费用和合理的争议相关费用。在这场争论中,Lal是胜诉的一方,并支付了$225元的CRT费用,因此物业也需向Lal支付这笔款项。

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