在加拿大，很多人都有过买卖房屋的经历，也都知道出售作为“主要居所”（principal residence）的住房，所得的收益可以免税。但是如何对主要居所进行认定，实践中还是有一些模糊地带，因为这个被CRA调查、追税甚至罚款的例子屡见不鲜。

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多伦多的一位纳税人就遇到了这样的问题，并且和CRA对簿公堂。法院近日对案件作出了裁决。

纳税人在2011、2015和2016纳税年度的记录被 CRA 重新审查，主要涉及这三年里，她在不同时间出售的四处房产。其中最具争议的是2011年卖出的在多伦多的房产。CRA对该房产的追查不但超出了正常的三年重新评估期，还以严重过失为由对纳税人处以罚款。

纳税人的抗辩理由是，从2010年到2014年，她与现在的前夫经历了一段“混乱的关系”，分分合合，最终在2015年分居和离婚。在2010年和2011年期间，纳税人经常出现这所房子里，把这里当作逃避争吵和虐待的避难所。她因此认为这所房子是她的主要住所，在2011年卖掉它时也应该免缴资本利得税。

对此，CRA并不认同，坚持认为该房产的收购和处置属于“贸易性质”，因此其出售应归类为 100% 的应税业务收入。鉴于纳税人从未把其主要地址、雇主 T4 表格地址或其他邮寄地址改到该物业，并在完全重建房子后，在相对较短的时间内转卖获得了巨额利润，CRA认定这就是炒房行为。

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在本案中，税务法庭的任务主要是理清与2011年的房屋处置有关的四个基本问题：

1、房产的出售被归类为贸易性质，并且因此被作为营业收入或者资本财产征收资本利得税是否恰当？

在分析了案件的事实和情况后，法官得出结论，认为纳税人“几乎不符合通常的‘炒房’的事实模式。”纳税人是一名教师，而非房地产经纪人，持有该房产的时间短与她在婚姻中的处境有关，即她试图逃离虐待，并合法地结束分分合合的婚姻关系。

这种解释是合理的，而且不是最近才有的。早在CRA进行审计期间，纳税人关于其婚姻关系以及她如何在该处房产“来来去去”的描述，就在文件中占据了显著的位置。

考虑到财产的性质、持有房产的时间长短、纳税人在此之前的房地产交易并不频繁、与房产相关的工作和投入、动机，以及最重要的一点——纳税人出售房产是由其当时的处境决定的，法官最终认定：该房产是作为资本财产（capital property）购买的，而不是为了炒房。

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2、该房产如果是资本财产，它是不是纳税人的主要住所，从而使收益免税？

明确了房产属于资本财产性质之后，法官接着对物业是否构成纳税人的主要居所进行了分析。法官指出，该物业从未被正常占用，并且“除了强制性公用事业外，并没有任何可识别的地址变更、永久标志或者其他家庭开支和生活痕迹。”

因此，法官裁定该房产不是纳税人的主要居所，售出后的收益是要纳税的。“虽然她可能事后认为（该房产）是她的永久住所，但如果没有一些额外的证据，她目前的信念不能否定（CRA的）假设。”

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3、纳税人2011年的纳税申报中是否存在虚假陈述（即未报告财产出售），并且这种虚假陈述严重到允许 CRA 在正常的三年复审期之外启动对2011税务年度的调查？

CRA称，纳税人是出于“疏忽、粗心或故意”而没有对房产出售进行申报。而纳税人认为房产是自己的主要居所，收益是免税的，所以没有申报。对此，法官认为，在纳税人的税务申报文件中，没有任何“细节和材料来合理地证明她可能是正确的”，因此 CRA 有权启动对2011纳税年度的重新评估，即使已经超过正常的3年重审期。

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4、纳税人在提交2011年税务申报时是否存在严重疏忽，并应当因此被罚款？

对这个问题，法官认可了纳税人的说法，她在2011年没有就房产售出进行申报，是基于该房产作为她的主要居所无需申报的判断，不应被认定为严重疏忽。

法官取消了重大过失罚款，并指出“（纳税人）虽然受过教育，但显然不熟悉商业和税收运作的方式。她认为自己理解税法，因为该房产是个人持有的不动产。这是站不住脚的。然而，从所有的事实来看，这并不等同于故意行为，而是不懂法。”

‍‍在加拿大，过去几十年，已经证明房地产投资能够带来丰厚的回报，同时拥有不止一套房产的，大有人在。在这种情况下，“主要居所”的资本利得税豁免就是一个敏感议题，也是CRA重点盯防的对象，对于房主而言，做好税务规划，或者咨询专业人士，以保证自身利益，避免不必要的麻烦，是十分有必要的。‍‍

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