惨!加国退休老人想装修房子安度晚年 却落入陷阱倾家荡产

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在加拿大,居家养老非常普遍。政府的相关服务比较完善,自己的家里住着又舒服自在,何乐而不为呢。安省北约克75岁的老太太Judy Allen就是这么计划的,她还打算把自己的房子再装修一下,舒舒服服地在里面安度晚年。但是,不靠谱的装修和高利贷让美梦变成了噩梦。Allen没了房子,只剩下巨额贷款,和将近100万元的装修费用账单。本该颐养天年,却不幸流离失所的Allen正和无良商人对簿公堂,寄希望于法律能够还自己一个公道。



这起案件主要涉及以下几个当事方:


Judy Allen:房主,也是本案的原告。

Harold Gerstel:放贷人、抵押贷款清算人(Harold the Mortgage Closer)、珠宝买家(Harold the Jewellery Buyer),本案的被告人之一。

Tony Sinopoli:建筑承包商,其装修公司名为AFS Contracting and Design,本案的被告人之一。

Kamele Barrett:Judy Allen曾经的律师,帮助她办理与装修有关的贷款,本案的被告人之一。


恶梦始于2020年底。



Allen 是一名退休护士,无儿无女,独自住在位于401高速公路和 Yonge 街附近 Johnston Avenue 的一栋平房里。这所房子是她在1987年以21.1万元的价格购买的,随着时间的推移,房产价值不断上涨。


虽然年事已高,还患有严重的关节炎和多种疾病,但Allen还是想留在自己熟悉和喜爱的社区安度晚年。因此。她准备把自己的平房装修一下,扩大车库、加宽走廊,室内采用开放式设计,好方便利用助行车在家里四处走动。


Allen在报纸上找到了Tony Sinopoli,他的公司AFS Contracting and Design在按照字母表排序的名单中,排在最靠前的位置。Sinopoli告诉Allen,她想要的自己都能做。但实际上,此前Sinopoli只做过装修地下室的小工程。



也是Sinopoli介绍Allen找人为装修工程提供贷款。除了第一笔贷款,剩下的4笔贷款都来自

Harold Gerstel。贷款合同上写明的利率是22%。但如果算上高额的贷款费用,实际利率接近53%!除了放高利贷,Harold Gerstel还是当地有名的珠宝买家,经常在电视上做广告。但Gerstel可说是劣迹斑斑,和他有关的案件时不时见诸报端。



装修持续了8个月,其间Allen 7次住院,但装修工程一直在进行。


Sinopoli向法庭声称自己给Allen的房子做了全面翻新,除了大阳光房、新地下室、新车库、新车道,还有景观美化、围栏,以及多项豪华和超标准的升级。


但是Allen一方出具的工程报告则发现,大部分工程没有取得建筑许可证,而且不符合安省的建筑规范,存在很多问题和安全隐患,例如大面积的霉菌、浴室地面不平、轮椅坡道太窄且没有正确安装栏杆、以不当方式加高屋顶、新装的空调系统没有冷空气回流装置、电线裸露、通往地下室的楼梯又窄又陡还没有扶手等等。进行评估的工程师Terry Smith在提交给法庭的报告中说,这栋800平方英尺的平房现在的价值低于项目开始时的价值,“在我们看来,进行的翻新工作导致了房屋结构受损。”



然而,就为了这些装修工程,Allen的房产上有了5个抵押贷款,其中4个属于Harold Gerstel,加起来有112万。


在办理贷款的过程中,Allen曾经聘请律师Kamele Barrett为自己提供法律建议。而Barrett是由放贷人Harold Gerstel的律师Abraham Jonas介绍给Allen的。Barrett之前是Jonas的助理,收到过Jonas and Harold Gerstel的推荐,并曾经为 Gerstel主营珠宝收购的公司Harold the Jewellery Buyer 做过法律工作。


Allen将承包商Tony Sinopoli、放贷人Harold Gerstel 和律师Kamele Barrett 都告上了法庭,指控他们对自己进行欺诈。三名被告均否认Allen的指控。


同时,多伦多的警方也在就本案和其他相关案件中有关“建筑欺诈”的刑事犯罪进行调查。


今年夏末,Allen的案子急转直下。她想把房子挂牌出售,好解决问题。但是Allen的经纪人放在放在房子前面的待售标志被换掉了。10月31日,放贷人Harold Gerstel把Allen的房子卖掉了,理由是Allen债务违约,他有权出售房子,好为继续自己的放贷业务筹集资金。


房子的售价为149万,但是装修款和抵押贷款加起来有152万,这意味着Allen什么也拿不到,一辈子的积蓄就这么没了。



现在的争端是如何处理出售房子的收益。其中一部分将支付给持有第一笔抵押贷款的人——该抵押贷款没有争议,艾伦也没有起诉他。至于其他的部分,Allen的律师向法院提出申请,暂时将售房款存入信托账号,直到审判结束。高等法院法官 P. Tamara Sugunasiri已经同意暂时冻结款项,并预计将在未来几周内就案件做出裁决。


值得一提的是,Allen并非唯一的受害人。2011年2月至2022年10月,大多地区还有14名受害人以同样方式被骗,金额共计超过40万元。其中五名受害者也是老年人。警方正在就Allen的案件和其他相关案件中的“建筑欺诈”进行刑事调查。11月14日,三名男子被逮捕,其中54岁的Antonio Sinopoli被控欺诈超过5000加元和洗钱;45岁的Wayne McNeil被控两项欺诈超过5000加元的罪名;27岁的Francesco Sinopoli被控一项欺诈超过5000加元的罪名。


小有积蓄的独居老年人一向是各种网络和电信诈骗的重点对象。现在骗子们又盯上了老年人手中的高净值房产,新的欺诈手段层出不穷,对此,大家应该保持警惕。



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