温哥华业主买新房还没入住就要赔偿物业$10万,只因少做一件事

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根据Vancouver Is Awesome的报道,最近温哥华一位业主遇到了这么一件糟心事,自己刚刚买的公寓还没入住,就因为房子里的冰箱漏水,导致赔偿$10.13万。连冰箱摸到没摸到就这么摊上巨款,该业主也真的哭诉无门,那么究竟是怎么回事呢?


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业主James于2020年9月从开发商处购买了这套新的公寓。2021年4月3日,公寓里冰箱发生了漏水,这一漏,直接把邻居们给淹了个遍,造成严重淹水损失超过了$10万元。


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让James没想到的是,物业把这笔巨款算在了他一人头上。2021年5月13日物业经理写信给James,告知他将负责赔偿这笔免赔额,并在2021年5月27日之前作出回应。


2021年5月25日,James回复了经理的来信。信中说他已将信转发给了正在调查漏水的业主开发商。他还重点提到,他“没有搬进来,也没有在这个单位住过一天”,并要求该公司联系他的律师,如果他们有“进一步的询问或想进一步追究这个问题”。 


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2022年6月10日,物业经理再次写信给James,并附上了一份物业发票的副本,该副本来自On Side Restoration (On Side),用于支付$10万元的保险免赔额。信中要求James在2021年7月1日前付款,但很显然,他并没有支付这笔巨款。


2021年9月7日,物业律师写信给James催款。James又在回信中重申了他之前的看法,即他“没有搬入或居住在公寓里,并且由于冰箱在保修期内,开发商应对损坏负责。”


在这里要注意的是,James在交房后由于尚未入住,所以他没有购买自己的房屋保险,他认为发生什么事都会有开发商的2-5-10新房保险进行负责。


除此之外,James还表示,他尚未收到“关于漏水原因的正式报告”,他仍然在等待从业主开发商、制造商或物业那里收到这份报告。


2021年11月5日,物业律师再次写信给James进行催款,但这一次,James没有再回信迟迟收不到钱,物业最终将James告上了BC省民事调解法庭 (Civil Resolution Tribunal,简称CRT)


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在这起案件上,首先,要证明确实是James家的冰箱发生了漏水


这一点得到了来自冰箱修理工的一封邮件报告,其中写道:“我发现冰箱的冷冻室密封处有滴水。我花了一些功夫,设法把它打开了,它肯定没有安装好。然后我发现冰箱里装满了冰茬子和水,这看起来像是制冰机在制冰,但由于密封不当,冰融化了,然后漏了出来。最后我关掉了套房的水并关掉了冰箱的电源。”


在这之后,CEP Forensic Engineers(CEP)在2021年6月22日给该物业保险理算师的一封报告信也证实了这一点,CEP的专业工程师Harvey West证实他在2021年6月21日目睹了制造商技术人员对冰箱的修理。 


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Harvey West在报告中写道:“根据总体证据和提交的材料,我发现由于沈先生早前曾投诉冰箱不能制冰,因此制冰机的部件之前被冰箱的制造商更换了。”


漏水发生时,James虽然还没有搬进此公寓,但此次漏水对其他业主和公共财产造成了严重的水损害,因此该物业所购买的公共保险进行了赔付,但物业支付了超过$10万元的免赔额。 


物业的保险覆盖范围也是没有争议的,唯一的问题是谁应该负责支付保险免赔额?James的立场前文提到多次,即“他没有责任”


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所以接下来的问题是,冰箱漏水该物业负责吗?


根据BC省的《共管物业法》(Strata Property Act,简称SPA)第149(1)(d)条,物业必须确保在物业地段上建造或安装的固定装置,如果该固定装置是由业主开发商作为物业地段原始建设的一部分建造或安装的。 


根据物业财产规例9.1,附着物定义为: 


附在建筑物上的物品,包括地板和墙壁覆盖物,但不包括...如果它们可以在不损坏建筑物的情况下移除,比如冰箱...或其他物品。”


白字黑字写得清清楚楚,根据SPA和规章制度,CRT认为冰箱不是物业的责任,它不是共同财产或共同资产,也不构成物业地块的一部分。


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除此之外,CRT还认为James违反了附则3(2),即没有妥善维修和保养他的个人财产(冰箱,才导致物业中的的公共财产和部分地块造成重大淹水损害,这和冰箱有没有保修并无关系。


这一点上也说明了,在交房后即使未入住,业主就有责任对屋内的个人财产进行负责而根据SPA第158(2)条规定,如果业主对引起索赔的损失或损害负有责任,则物业公司可以向业主收回保险免赔额。


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因此,无论从哪个角度来讲,这笔赔偿都被判定为由James负责支付根据规定,James必须在90天内支付全部六位数的款项。


从这件事上可以看出,大家在购置房产后,不仅要对开发商的新房保险理赔、物业代表所有业主购买的公共保险相关内容进行充分了解,还需要立即购置业主自己的房屋保险,并且明确自己该对屋内财产所付的责任即使自己尚未入住


在房屋空置的时间里,也要时不时让值得信赖的朋友上门进行检查。一般来说,是否涵盖水索赔还取决于拥有的保险类型,如果漏水是突然和意外发生的,综合保险(Comprehensive insurance)将涵盖水损坏。如果沈先生在交房时购买了自己的房屋保险,这个10万元的损失或许完全可以由其所购买的保险赔付。


资料来源:

https://decisions.civilresolutionbc.ca/crt/sd/en/item/522470/index.do?q=Zhicheng+Shen&utm_source=vancouver%20is%20awesome&utm_campaign=vancouver%20is%20awesome%3A%20outbound&utm_medium=referral




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