25年来首次!加拿大央行连续加息至1.5% 地产市场何去何从?

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根据Global News的报道,加拿大央行(Bank of Canada)今日再次下重手,官宣将基准利率上调至1.5%,使其与疫情前的1.75%仅有一步之遥。  


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这是今年第三次加息,同时标志着加拿大央行近25年来首次连续两次加息50个基点


本次加息的主要目的就是抑制通货膨胀,央行在一份声明中表示:“进一步提高利率的步伐将以银行正在进行的经济和通胀评估为指导,如果需要,管理委员会准备采取更强有力的行动,以实现2%的通胀目标的承诺。” 


央行未来加息走势


央行经济学家预计,在能源和食品价格上涨的带动下,通胀率将在短期内走高。通胀压力也在扩大到更广泛的商品和服务,使加拿大人更难避免,央行指出,近70%的消费者价格指数成分的通胀率都在3%以上。


虽然加息对应对国际通胀来源作用不大,这些通胀来源包括持续的供应链瓶颈、中国新冠肺炎疫情封锁以及俄罗斯入侵乌克兰后大宗商品价格飙升,但是更高的利率确实会抑制经济中的需求,这可能会影响与服务业、房地产市场和超紧劳动力市场相关的国内通胀来源


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尽管自3月以来连续加息,但以历史标准衡量,央行的利率仍处于低位,并继续刺激经济。央行官员曾表示,他们打算相对较快地将基准利率提高至“中性”水平,估计这一比例在2%至3%之间。  


在今天加息的声明公布之前,市场预计7月份央行还会加息50个基点,之后在今年余下的会议上,央行会每次小幅加息25个基点,这将使利率在今年年底前达到3%左右。在这之后,央行是否会停止加息,将取决于经济对更高借贷成本的反应。


但值得注意的是,央行本次采取更强有力的行动”的言论似乎为未来加息75个基点打开了大门,央行行长Tiff Macklem也曾在4月份表示过,他不会排除任何可能性,但加息75个基点将“非常不寻常”。


蒙特利尔银行加拿大利率主管Benjamin Reitzes也表示:"我们仍预计7月份会再加息50个基点,但如果通胀再次意外偏高,加息75个基点的风险仍存在。” 


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与此同时,也有专家表示,加拿大央行即将结束加息


CIBC经济学家Andrew Grantham认为,在美国,需求过剩非常明显,美国家庭和企业购买的东西已经超过了国内经济的生产能力,然而,加拿大的情况并非如此,国内大型过度的需求更集中在一个领域,就是住房,这恰好也是经济中对加息最敏感的领域。


近期房屋转售数据显示,这一领域已开始从"异常高"的水平放缓,虽然目前央行放话非常强硬,但要知道的是,任何承认房地产市场已经对加息做出反应的行为,都应被视为承认过度需求将不再那么过度


这就是为什么我们认为,在7月份再次加息50个基点后,加息步伐将会放缓,央行将不需要加息超过其中性区间的中间值2.5%。


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这对房地产市场有何影响?


一些Bay Street经济学家认为,鉴于加拿大经济在很大程度上是基于房地产的,以及加拿大高负债家庭对更高的借贷成本的敏感程度,这种加息路径过于激进


不断上升的抵押贷款利率让更多的买家正在摆脱疫情期间经历的购买狂潮,取而代之的是保持观望购房者必须牢牢把握每月预算,以及新的抵押贷款付款将如何影响他们的现金流,尤其是在通货膨胀继续推高日常必需品价格的情况下。


同时,央行隔夜利率的上升直接影响了浮动利率抵押贷款的成本,也间接影响了固定利率抵押贷款的成本。根据研究公司North Cove Advisors创始人Ben Rabidoux最近的一项分析,在10月至4月期间,加拿大一所典型房屋的新抵押贷款月供增加了近$800元


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“这是自上世纪80年代末以来,在如此短的时间内,我们看到的利率最急剧的上升,”Rabidoux说。他对月供的估算是基于全国基准房价、20%的首付、30年分期偿还,以及全国可获得的固定和可变抵押贷款利率的平均值。  


当然,借贷成本上升虽然会导致购买力下降,但对于刚需购房者来说,无非就是降低预算,而不是放弃购房。况且,加拿大百万移民计划只会让刚需买家越来越多


在多伦多卖房超过20年的房地产经纪人Cailey Heaps说,她仍然看到许多高于挂牌价格的报价,因为他们担心以后可能更买不起房投机者和投资者帮助创造了这种紧迫感,但她也表示:“我们没有看到今年早些时候那种狂热的情况。”  


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但至于浮动利率是否该转固定利率,这还是有赌博的成分,人人都知道央行还会加息,但加到什么时候停下来、加到多少停下来,在未来几年内总成本是否会比固定利率高,仍然不得而知。


RATESDOTCA的Sung Lee表示:“我们很容易忘记的是,我们已经有两年人为的低利率了。如果你回顾过去25年,5年期固定抵押贷款的平均利率为5.65%,浮动利率为4.38%,这仍然高于我们今天的水平。”  


“尽管有进一步的增长,但我们正在接近正常的增长率。面临最大风险的房主群体是那些在过去两年中由于利率上升,但没有合理计划而过度购买房屋的人。”


投资,无论是房产、股票还是加密货币,都意味着接受赔钱的可能性,以获得比安全地把钱放在现金或储蓄中更好的回报。精明的房地产投资者会预见到利率上升对房价造成伤害的可能性,而不精明的投资者会吸取教训,对于刚需房主来言,则更应该为更高的利率做好准备。


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